나이스옥션 법원경매 부천 2025타경1660 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 91-10 괴안동 91-10 공동주택 프리메로 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 ""부안초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 ""역곡역""이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내의 제8층 제803호로서,
(사용승인일 : 2022.11.9.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 하이새시 창호 임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임. (폐문부재로 내부확인 못함)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천동중,동여중-
부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼오유치원-
부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

* 사건번호: 부천지원 2025타경1660 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행 (주)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 91-10, 프리메로 8층 803호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 12층 건물 중 8층

* 사용승인일: 2022년 11월 9일 (신축)

1.3. 감정가및면적

* 감정가: 500,000,000원

* 토지면적: 35.73㎡ (약 10.81평)

* 건물면적: 73.53㎡ (약 22.24평) - 전용면적

* (참고) 공급면적은 본 자료에서 별도로 명시되지 않았으며, 위 면적은 전용면적 기준임.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 부안초등학교 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

* 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 역곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 건물구조및설비

* 철근콘크리트구조, 12층 건물 중 8층 803호임.

* 사용승인일 2022년 11월 9일로 비교적 신축 건물임.

* 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 하이새시임.

* 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

2.4. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 접함.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천동중, 동여중, 삼오유치원), 과밀억제권역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁말소, 근저당, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있음.

* 등기부채권 총액은 440,000,000원임.

3.2. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (농협은행주식회사, 440,000,000원, 2024.03.06. 접수)이 말소기준권리임.

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않음. (※현장 및 등기사항 재확인 필요)

3.4. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상임.

* (주의) 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 확인해야 함.

4. 상권분석

* 본 물건 주변 지역은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 택지개발지구의 일부로, 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근에 부안초등학교가 위치하여 학군 수요가 있으며, 역곡역을 중심으로 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 일대에서 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호함.

* 교육시설: 부안초등학교가 인근에 위치하며, 부천동중, 동여중이 인접하여 교육 환경이 우수함 (상대보호구역 지정).

* 교통: 지하철 1호선 역곡역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선 운행으로 타 지역 이동이 편리함.

* 의료시설: 역곡역 상업지구 내 병의원 등 이용 가능.

6. 잠재적리스크

* 미확인 임차인: 임대 관계 미상 및 인수 보증금 0원이라도 실제 점유자가 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 법률적 제한이 존재함.

* 권리 관계: 등기부상 '지상권'이 말소되지 않는 권리로 기재되어 있어 추가적인 확인 및 분석이 필요함.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 하자 발생 가능성은 낮으나, 장기적인 관점에서 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 신축 아파트로, 역곡역 역세권 프리미엄과 부안초등학교 인근의 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 2022년 11월에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점은 큰 장점입니다. 감정가 5억원 대비 넓은 면적과 양호한 입지 조건을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력 또한 기대해볼 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 말소되지 않는 권리(지상권) 가능성 등 권리분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 전반적으로 우량 물건으로 판단되나, 명도 및 권리 관계에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자포인트

* 신축 아파트: 2022년 11월 사용승인된 건물로, 최신 건축 기준을 따르고 있어 하자 발생 가능성이 낮으며, 현대적인 주거 편의성을 제공합니다.

* 우수한 입지: 역곡역 역세권으로 교통이 편리하고, 부안초등학교 인접으로 자녀가 있는 가구의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 비교적 명확하며, 토지 관련 별도 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 생활 편의성: 인근 근린생활시설 및 역곡역 주변 상업시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 보입니다.

9. 예상입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 500,000,000원

* (참고) 말소기준권리 채권 최고액: 440,000,000원

* (참고) 경매 신청 채권액: 412,830,718원

* 예상 입찰가 산정: 정확한 예상 입찰가는 최근 시세, 현장 조사를 통한 임장 분석, 경쟁자 수, 명도 용이성 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 일반적인 보수적 접근을 고려할 때, 감정가의 85% ~ 90% 수준 (425,000,000원 ~ 450,000,000원)을 참고 범위로 설정할 수 있습니다.

* (※ 최종 입찰가는 본 보고서 외 추가적인 시세 조사, 현장 방문, 명도 가능성 등 종합적 판단 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.