나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33361 [1] 경기도 김포시 풍무동 759 유현마을 208동 4층 405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 김포시 풍무동 소재 ""유현초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
동유형의 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하며 주거여건으로서는 보통이나 다소
항공 소음이 발생함.

교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 20층 건물내 4층 405호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 금속 및 목재 등의 새시창호임.

이용상태

176㎡형 아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 공용 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 완경사지이며, 17개동(1,351세대, 주차 2,663대, 건폐율 13.80%, 용적률 211.90%) 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도(유현로)와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 중로1류(폭 20m~25m
)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전
과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항
시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(유현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 상대보호구역(풍무5초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무중학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(유현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경33361 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 759 유현마을 208동 4층 405호

용도: 아파트

감정가: 492,000,000원

토지 면적: 78.48㎡ (약 23.75평)

건물 면적: 134.52㎡ (약 40.70평) - *참고: 176㎡ 형으로도 표기됨*

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지 조건

주위 환경: 경기도 김포시 풍무동 소재 "유현초등학교" 동측 인근에 위치하며, 동유형의 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재합니다. 주거 여건은 보통 수준이나, 다소 항공 소음이 발생하는 환경입니다.

교통 상황: 본 건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 경사지붕 20층 건물 중 4층 405호에 해당합니다.

도로 상태: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도인 유현로와 연결됩니다.

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

용도 지역: 제3종일반주거지역

고도 지구: 공항고도제한해발112.86m~371.43m 미만

도로: 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

기타 제한: 가축사육제한구역, 다지구(환경보전과 확인), 제3종구역(환경보전과 확인), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(유현초등학교, 풍무5초등학교, 풍무중학교), 절대보호구역(유현초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역(풍무처리분구) 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

2. 권리 분석

2.1. 인수 권리 및 소멸 권리

말소 기준 권리: 2012년 04월 26일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (채권액 255,600,000원)이 말소 기준 권리입니다.

인수 권리: 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

소멸 권리: 말소 기준 권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 555,600,000원

2.2. 임차인 현황

본 건에는 다음과 같은 임차인이 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 위* (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-25, 대항력 없음)

* 임차인: 위* (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-25, 대항력 없음)

* 임차인: 위* (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-25, 대항력 없음)

* 임차인: 홍* (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-25, 대항력 없음)

인수 보증금 합계: 0원

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 단지 정보

아파트명: 유현마을현대프라임빌

건축물 정보: 2003년 12월 9일 사용승인되었으며, 총 17개동 1,351세대로 구성된 대단지입니다.

주차 정보: 총 2,663대의 주차가 가능합니다 (세대당 약 1.97대).

3.2. 주변 편의 및 교육 시설

본 단지는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

교육 시설로는 유현초등학교, 풍무5초등학교, 풍무중학교 등이 인근에 위치하여 자녀를 둔 가정의 주거 편의성이 높습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 항공 소음

단지가 유현초등학교 인근에 위치하고 있어, 항공기 운항으로 인한 소음 발생 가능성이 있습니다. 이는 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

4.2. 공항 관련 규제

고도 지구, 장애물 제한 표면 구역, 진입 표면 구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 대수선 등 건축 행위 시 관련 법규에 따른 제한이 발생할 수 있습니다.

4.3. 성장관리권역

수도권정비계획법상 성장관리권역에 해당하므로, 지역 개발 및 건축 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 유현마을현대프라임빌 아파트 208동 4층 405호로, 총 1,351세대의 대규모 단지에 속해 있습니다. 권리 분석 상 인수할 권리 및 보증금이 없어 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 항공 소음 및 공항 관련 법적 제한 사항이 존재하므로 투자 결정 시 이러한 부분을 신중하게 고려해야 합니다. 주변 교육 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

6. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 대단지 아파트로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 인근 학교와의 접근성이 우수하여 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 시세로 시세차익을 기대할 수 있습니다.

7. 예상 입찰가 분석 및 산정

최근 거래 사례 분석 결과, 본 건과 동일 면적인 134.52㎡ 타입의 아파트가 2026년 6월 5일 405,000,000원(9층)과 2026년 6월 6일 425,000,000원(15층)에 거래되었습니다. 본 건의 감정가 492,000,000원은 인근의 더 넓은 면적(176.65㎡)이 2026년 7월 3일 497,000,000원에 거래된 가격과 유사하나, 동일 면적의 시세보다는 높은 수준입니다.

따라서, 본 건의 전용면적(134.52㎡)과 4층이라는 층수를 고려할 때, 최근 거래가인 405,000,000원에서 425,000,000원 범위를 기준으로 시장 상황 및 경쟁률을 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가 범위: 430,000,000원 ~ 460,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.