나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33407 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 574 답 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33407 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 574 답 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매1계 2025타경33407 | 소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 574 | 감정가: 813,522,000원 | 최저가: 398,626,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 김포시 통진읍 서암리 농지 (토지 매각)

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경33407 (1)

소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 574

용도 (공부상): 답 (논)

토지면적: 3307.00㎡ (약 1000.42평)

감정가: 813,522,000원

매각대상: 토지매각 (법정지상권 성립 가능성 있는 제시외 건물 제외)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 농OOOOOOOOOOOO

채권자: 부OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 주요 특이사항 요약

본 건은 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '잡종지 및 일부 전' 등으로 이용되고 있는 토지입니다.

토지 면적이 약 1000평대로 대형 평수를 보유하고 있습니다.

현황 이용 형태가 지목과 달라 농지취득자격증명 발급에 영향을 미칠 수 있으며, 매수인의 이용 목적에 따라 원상복구 명령이 내려질 위험이 있습니다.

가장 중요한 특이사항은 토지 지상에 제시외 건물 (컨테이너 3동, 창고건물 2동) 및 건축자재 등이 소재하며, 이 제시외 건물들은 매각 대상에서 제외되고 법정지상권 성립 여부를 별도로 확인해야 합니다. 이로 인해 소유권 행사에 제한을 받는 경우의 가격은 691,493,700원으로 감정되었습니다.

2. 입지 조건 및 교통 상황 분석

2.1. 입지 조건 및 주위 환경

본 건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 '대서명교차로' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지가 주를 이루는 순수 경지정리지대입니다. 토지이용계획상 농림지역 및 농업진흥구역에 해당되어 현재로서는 개발행위에 강력한 제한이 따릅니다.

본 건 토지는 대체로 인접 필지와 등고평탄한 세로장방형의 형태입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지 남측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성은 보통입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

본 건은 임의경매 사건으로 채권자 부OOOOOOOOOO가 신청하였습니다.

토지 지분율은 330700/330700으로 토지 전체 지분 매각입니다.

매각 대상은 토지이며, 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 소유권 행사에 제한을 받는 가격이 별도로 제시되어 있으므로, 입찰 전 해당 제한의 구체적인 내용과 철거 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 특이 권리 및 법적 제한

법정지상권 성립 가능성: 본 건 매각에서 제외되는 제시외 건물 (컨테이너, 창고)로 인해 법정지상권 성립 여부에 대한 위험이 존재합니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 매수인은 건물 소유주에게 철거를 요구할 수 없으며, 토지 이용 및 매매에 상당한 제한을 받게 됩니다.

농지취득자격증명 (농취증) 필수: 본 건은 농지법상 '답'이므로, 매수인은 관할 지자체로부터 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

토지이용계획상의 제한: 농림지역 및 농업진흥구역에 해당되어 농지 외의 용도로 이용하거나 개발행위를 하는 것이 매우 까다롭습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 잠재적 가치

본 건은 순수 경지정리지대에 위치하여 현재 상업적인 활동을 위한 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변 환경은 농경지가 주를 이루고 있어, 생활 편의시설 등은 인근 통진읍 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

농지취득자격증명 (농취증) 미발급 리스크: 농지법에 따른 농업계획서 제출 및 현장 심사 통과가 필수적입니다. 특히, 현황이 '답'이 아닌 '잡종지 및 전'으로 이용되고 있어 농취증 발급에 어려움이 있을 수 있습니다.

원상복구 명령 리스크: 농업진흥구역 내에서 농지전용허가 없이 현황이 '답'에서 '잡종지'로 변경되었으므로, 관할 관청으로부터 원상복구 명령을 받을 가능성이 상존합니다.

법정지상권 및 건물 철거 문제: 매각에서 제외된 제시외 건물에 대해 법정지상권이 성립할 경우, 토지 활용에 큰 제약을 받을 수 있습니다. 철거 소송 및 지료 청구 등의 복잡한 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 현황 관련 리스크

현황과 공부상의 지목 불일치: 지목 '답'을 농지 외의 목적으로 활용하기 위해서는 농지전용허가 절차 및 막대한 비용이 수반될 수 있으며, 농업진흥구역 내에서는 전용 자체가 거의 불가능할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 약 1000평대의 대형 농지로서, 도로에 접해 있고 위치 자체는 통진읍 인근으로 나쁘지 않습니다.

그러나, 농림지역 및 농업진흥구역이라는 강력한 규제와 함께 '농지취득자격증명' 및 '법정지상권 성립 가능성 있는 제시외 건물'이라는 복합적인 리스크를 안고 있습니다.

토지 감정가와 소유권 행사에 제한을 받는 가격의 차이가 존재하므로, 입찰가 산정 시 이 리스크를 명확히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

대형 평수 (약 1000.42평): 면적이 넓어 향후 김포 지역의 개발 압력 및 토지 이용 규제 완화 시 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다.

현황 이용 (잡종지): 현재 창고 및 건축자재 부지로 이용 중인 점을 고려하여, 현황대로 이용을 유지하거나 향후 합법화 가능성 등을 염두에 둔 투자 전략이 필요합니다.

법정지상권 해결에 따른 수익: 만약 법정지상권 문제를 합리적인 비용으로 해결하고 제시외 건물을 정리할 수 있다면, 토지 가치 (813,522,000원 상당)를 온전히 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

**결론: 본 건은 고수익을 기대할 수 있으나, 농취증, 법정지상권, 원상복구 명령 등 복잡한 법률적 리스크를 해결할 수 있는 법률 및 행정 전문가의 자문이 필수적인 '특수 물건'으로 판단됩니다.**

법원 정보

부천지원 경매1계