나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33407 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 OOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 '대서명교차로' 남동측 인근에 위치하며 주변은 농경지가 주를 이루는 순수 경지정리지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본 건 토지 기호(1)은 대체로 인접필지와 등고평탄한 세로장방형의 토지로서 '잡종지(의뢰목록 외 건물 부지) 및 일부 전' 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본 건 토지 기호(1) 남측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본 건 토지 기호(1)은 공부상 지목은 '답'이나 현황 '잡종지(의뢰목록 외 건물 부지) 및 일부 전' 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 토지 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 의뢰목록 외 건물, 철재구조물 및 건축자재 등이 소재하고 있으니 경매 참여 및 진행시 재확인하시기 바람.

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.제시외 건물 포함(감정평가서 참조, 2026.2.10.자 일괄매각 신청서 기재 상 제시외 건물은 채무자겸소유자 소유임을 확인, 담보권실행과 관련하여 물건 처분 및 철거의 이의 없다는 각서가 제출됨)
2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 전용허가없이 현황변경시 원상복구 가능성이 있음.
3. 지목은 답이나, 현황은 잡종지 및 일부 전으로 이용, 제시외 컨테이너 3동, 창고건물 2동이 각 소재하고, 건축자재등이 쌓여있음.
4. 본건 토지내에 가설건축물축조신고(2022-통진읍-가설건축물축조신고-240)있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33407 (1)

소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 574

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부천지구축산업협동조합

감정평가액: 813,522,000원

토지등기부채권 총액: 780,000,000원

1.2. 토지현황

공부상 지목: 답

토지면적: 3307.00㎡ (약 1000.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

현황: 잡종지 및 일부 전으로 이용 중

1.3. 건물현황

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

제시외건물: 컨테이너 3동, 창고건물 2동, 건축자재 등이 소재함 (일괄매각)

1.4. 감정평가액 및 매각 대상

감정가: 813,522,000원

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 포함)

1.1. 입지조건

1.1. 1.주위환경

본 건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 '대서명교차로' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지가 주를 이루는 순수 경지정리지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

1.1. 2.교통상황

본 건 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

1.1. 3.인접도로상태

본 건 토지 남측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기사항 요약

소유권 이전: 이정규 (2014-05-21) -> 농업회사법인주식회사다함께 (2022-05-27, 매매 금800,000,000원)

근저당권: 부천지구축산업협동조합 (2022-05-27, 금720,000,000원, 말소기준권리)

근저당권: 성예선 (2023-07-28, 금60,000,000원, 말소)

압류: 김포시 (2024-03-20, 말소)

임의경매개시결정: 부천지구축산업협동조합 (2025-05-02, 사건번호 2025타경33407)

1.2. 2.매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 부천지구축산업협동조합의 근저당권(2022-05-27) 이하 모든 후순위 권리(근저당권, 압류)는 매각으로 소멸됨.

1.2. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (물건명세서상 기재)

1.2. 4.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역 특성

본 건이 위치한 지역은 김포시 통진읍 서암리의 농업진흥구역 내 경지정리지대로, 농경지가 주를 이루고 있어 상업 활동보다는 농업 관련 활동이 중심인 지역임.

1.3. 2.주변 상업시설

정보가 제한적이나, 인근 농경지 위주의 환경으로 보아 대규모 상업시설보다는 농협, 농자재 판매점 등 농업 지원 관련 시설이나 인접 마을의 소규모 상점들이 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교통

근거리에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 남측으로 개설된 도로를 통해 지역 내 이동이 용이함.

1.4. 2.편의시설

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 통진읍 소재지의 편의시설 및 생활 인프라를 이용할 것으로 보임.

1.4. 3.주변 시설 (혐오시설 포함)

본 건 인근은 농경지가 주를 이루는 지역으로, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 김포시 통진읍 전반적으로는 일부 산업단지 및 물류시설이 분포하고 있어, 차량 이동 시 이러한 시설들을 경유할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.농지 관련 사항

본 건은 공부상 지목이 '답'이며, 농업진흥구역에 속하므로 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 보증금 반환이 불가할 수 있음.

1.5. 2.토지 이용 및 현황 불일치

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 잡종지 및 일부 전으로 이용 중임. 전용허가 없이 현황 변경 시 원상복구 가능성이 있음.

1.5. 3.제시외 건물 및 물건

토지 지상에 컨테이너 3동, 창고 2동, 건축자재 등이 적치되어 있으며, 이들은 일괄 매각 대상임. 매각 후 건축물 처분 및 철거에 대한 별도 비용이 발생할 수 있음.

1.5. 4.법정지상권

등기부등본 및 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 권리관계 및 인수 여부를 철저히 확인해야 함. (다만, 제시외 건물은 채무자 겸 소유자 소유임을 확인하였고, 담보권 실행과 관련하여 물건 처분 및 철거에 이의 없다는 각서가 제출된 점은 긍정적 요소로 고려 가능)

1.5. 5.기타

토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따름.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 김포시 통진읍 서암리의 농업진흥구역 내 토지로, 광대한 토지 면적을 가지고 있으나 공부상 지목과 현황이 불일치하고, 제시외 건물 및 적치물이 다수 존재하며, 법정지상권의 가능성 등 권리관계와 이용상 제약이 복합적으로 존재합니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 제시외 건물 및 물건의 처리, 그리고 법정지상권의 실체와 인수 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 현황상 잡종지 및 전으로 이용되고 있어, 향후 농업 외 다른 용도로의 개발 가능성은 현행 법규 및 지역 지구 지정으로 인해 제한적일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 1000평에 달하는 토지로, 향후 개발 또는 농업적 활용 가능성이 존재.

* 일괄 매각: 제시외 건물 및 적치물까지 포함하여 매각되므로, 일괄 처리 후 토지 활용 방안 모색 가능.

* 농업진흥구역: 장기적인 관점에서 농지 보전 및 관련 정책 변화에 따른 가치 변동 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 813,522,000원 (평당 약 813,200원)

본 건은 공부상 지목과 현황의 불일치, 제시외 건물 및 적치물 처리 비용, 법정지상권 인수 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 현재 토지이용계획상 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 개발에 따른 가치 상승 여력이 제한적일 수 있습니다. 감정평가액이 주변 농지 시세 대비 다소 높을 가능성을 고려할 때, 권리관계 및 제시외 물건 처리 비용, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정평가액의 70% ~ 75% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰 범위: 약 569,465,400원 ~ 610,141,500원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.