나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509203 [1] 인천광역시 계양구 계산동 913-10 씨엠하우스 101동 2층 202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509203 [1] 인천광역시 계양구 계산동 913-10 씨엠하우스 101동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매8계 2025타경509203 | 소재지: 인천광역시 계양구 계산동 913-10 씨엠하우스 101동 2층 202호 | 감정가: 176,000,000원 | 최저가: 123,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경509203 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509203 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 913-10 씨엠하우스 101동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 176,000,000원

토지면적: 22.75㎡ (약 6.88평)

토지 지분율: 2274.9999999999995

건물면적: 40.59㎡ (약 12.28평)

건물 지분율: 4058.5

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 안산초등학교 서측 인근에 위치한 다세대주택입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주택지대입니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 5층 건물 중 2층 202호이며, 사용승인일은 2014년 10월 31일입니다. 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 페인트 및 벽지 마감, 창호는 삿시창으로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

토지는 3필지에 일단의 가장형 토지로서 공동주택(도시형생활주택 원룸형)의 건부지로 이용 중이며, 동측으로 약 8m 도로에 접해 있습니다.

본건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법률에 따른 제한 사항이 있습니다.

집합건축물대장 표제부상 ‘위반건축물’로 등재되어 있으나, 본건과는 관련이 없다고 명시되어 있습니다.

임대차 관계는 조사된 바 없어 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치하며, 주거 지역 내에 자리 잡고 있습니다.

인근에 안산초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

교통 측면에서는 제반 차량의 출입이 용이하며, 노선 버스 정류장이 인근에 있고 지하철 '계산역'이 남서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

또한, 계산전통시장이 인근에 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자 이OO과 채무자 이OO이 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정평가 요약표에서는 "임차권등기"가 기재되어 있다는 정보가 확인됩니다. 이는 해당 물건에 임차인이 존재하며, 임차권등기가 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 있음을 시사합니다. 따라서 권리분석 시 임차인의 권리 관계를 면밀히 파악하고, 인수되는 권리가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등을 철저히 확인해야 합니다.

건축물대장상 '위반건축물' 등재가 있으나 본건과 관련 없다고 명시되어 있어, 이 부분은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 계산동 일대는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

인근에 안산초등학교가 있어 학령기 자녀를 둔 가구의 수요가 있을 수 있습니다.

계산역을 중심으로 형성된 상권과 계산전통시장이 인근에 있어, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

소규모 점포나 근린생활시설 등이 혼재되어 있을 가능성이 있습니다.

1.6. 생활정보

주거 환경: 조용한 주택가에 위치하며, 주변에 학교와 시장이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

교통: 지하철 1호선 계산역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

교육: 안산초등학교가 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

편의: 계산전통시장을 비롯한 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

임차권등기 존재: 경매 물건에 임차권등기가 존재한다는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰 후 임차인과의 명도 문제, 임차보증금 인수 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

위반건축물 관련: 건축물대장상 위반건축물 등재가 본건과 관련 없다고 명시되었으나, 사실 여부 확인이 필요합니다. 만약 관련이 있다면 추후 시정명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

시장 침체 가능성: 부동산 시장 상황 변동에 따라 시세 차익 또는 투자 손실이 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건 인천광역시 계양구 계산동 913-10 씨엠하우스 101동 2층 202호는 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교와 교통 요지(계산역)가 인접하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 감정가 대비 70% 수준에서 1차 유찰되어 2025년 12월 22일에 재매각이 예정되어 있어 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

그러나, 임차권등기 존재 및 임대차 관계 미상이라는 점은 낙찰 후 풀어야 할 주요 과제입니다. 명도 관련 비용 및 시간을 충분히 고려해야 합니다. 또한, '위반건축물' 관련 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

- 역세권(계산역) 인근의 편리한 교통 환경

- 안산초등학교 인접으로 인한 교육 환경

- 1차 유찰 후 재매각 예정으로 인한 가격 메리트 기대

- 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 예상

1.10. 주변 시설 및 혐오시설 현황

주변은 주택가 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 안산초등학교, 계산전통시장 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다. 현재까지 확인된 검색 결과 상으로는 본건 주변에 뚜렷한 혐오시설(쓰레기 처리장, 납골당, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매8계