나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509021 [1] 인천광역시 남동구 간석동 413-2 해오름팰리스 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""인천광역시청"" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 ""인천시청역"" 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내의 6층 601호로서,
(사용승인 : 2012.3.22.)
외벽 : 인조석 붙임 마감
창호 : 하이샷시 등.

이용상태

공부상 사무소(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 다세대주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-14)
(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6088)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-집합건축물 대장상 용도가 사무소로 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509021 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 413-2 해오름팰리스 6층601호

용도 (건축물대장 상): 다세대주택, 제2종근린생활시설

용도 (해당 호실 공부상): 사무소 (주의사항 및 감정평가서상 기재)

건물 사용승인일: 2012년 3월 22일

감정가: 145,000,000원

토지면적: 23.09㎡ (약 6.98평)

건물면적: 48.45㎡ (약 14.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천광역시청" 북측 인근

주변환경: 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "인천시청역"이 소재하여 대중교통 이용 편리

3. 권리분석

말소기준권리: 을1. 영광군수산업협동조합 근저당 (접수일자 2012.09.26., 채권최고액 136,500,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

인수되는 권리: 없음

임차인 현황:

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.04.01., 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 상권: 인천광역시청을 중심으로 한 행정, 업무, 상업 기능이 복합된 지역

근린생활시설: 주위 일대에 다양한 편의시설 및 상업 시설 분포

잠재적 상권 가치: 인천시청 및 도시철도역 인근으로 유동인구 및 배후 수요가 풍부하여 상업 시설로서의 잠재력 보유

5. 생활정보

편의시설: 인천광역시청, 남동구청, 금융기관, 병원, 대형마트 등 각종 생활 편의시설 이용 용이

교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음 (2025.02.14.)

주거환경: 공동주택 및 주거용 건물 밀집 지역으로 주거 편의성이 높음

6. 잠재적 리스크

공부상 용도 불일치: 본건은 건축물대장 상 '다세대주택, 제2종근린생활시설'로 기재되어 있으나, 주의사항 및 감정평가서상 해당 호실의 공부상 용도가 '사무소'로 되어 있어 실제 이용 현황과 불일치하는 문제가 있습니다. 이로 인해 불법건축물 해당 여부, 이행강제금 부과 가능성, 향후 용도 변경 시 제약 등이 발생할 수 있습니다. (폐문 부재로 내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악에 어려움이 있습니다.)

가축사육제한구역: 남동구 환경보전과의 문의 결과, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 일반 주거/상업 지역 내에서는 영향이 미미할 것으로 예상됩니다.

상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있으나, 일반적으로 주택 및 상업 시설 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시청 인근에 위치하여 교통이 편리하고 행정 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2012년에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 깨끗합니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 해당 호실의 공부상 용도가 '사무소'로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 실제 거주 목적이나 상업적 이용 시 법적인 제약이 따를 수 있으며, 내부 확인이 불가한 상황이므로 사전에 철저한 조사가 필요합니다. 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 "인천시청역" 이용이 편리한 초역세권

행정/업무 중심지: 인천광역시청 인근으로 직주근접 수요 기대

비교적 신축: 2012년 준공으로 연식이 짧아 유지보수 부담 적음

소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사무실 등으로 활용 가능성

권리상 인수 부담 없음: 임차인 및 각종 권리관계가 모두 소멸 예정

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 최근 매매된 유사 면적(약 47.56㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 약 1억 2천만원에 거래되었습니다. 또한, 연식이 더 신축인 유사 면적(약 64.73㎡)의 경우 2026년 3월 약 1억 7천 3백만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 1억 4천 5백만원으로, 유사 면적 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 경향을 보입니다. 특히, 공부상 용도 불일치 및 내부 확인 불가라는 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 125,000,000원 수준으로 산정해볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인 및 법률 전문가와의 상담을 통해 추가적인 검토를 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.