나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509002 [1] 인천광역시 부평구 부평동 798-22 상록수씨티타운 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평구청역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,소규모의 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 및 주·정차 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철역이 위치하는 등 제반 교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 4층 401호로서,
외벽 : 적벽돌치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2016-01-18) 주택정비지역 기타(2024-12-02)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509002 (1)

1.2. 물건 상세

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* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 798-22 상록수씨티타운 나동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 4층 401호

* 건물 면적(전유부): 35.73㎡ (약 10.81평)

* 건물 면적(집합건물 총괄): 376.64㎡ (약 113.93평) - 상록수씨티타운 나동 기준

* 건물 면적(집합건물 표제부): 372.45㎡ (약 112.66평) - 상록수씨티타운 나동 기준, 4층

* 토지 면적: 22.70㎡ (약 6.87평)

* 토지 면적(집합건물 총괄): 435.2㎡ (약 131.65평) - 상록수씨티타운 대지권 기준

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.3. 감정가 및 면적

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* 감정가: 137,000,000원

* 토지면적: 22.70㎡ (약 6.87평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 35.73㎡ (약 10.81평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

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* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평구청역' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

2

* 대상 물건까지 차량 출입 및 주·정차 용이합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 지하철 1호선 부평구청역이 위치하는 등 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

2

* 세장형 토지로서 다세대주택 부지입니다.

* 본건 동측으로 약 6미터 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

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* 제2종일반주거지역

* 주택정비지역

* 기타(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법)

* 과밀억제권역(수도권정비계획법)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 소유권이전(증여): 1994-04-20 (이정희)

* 근저당권: 2024-02-27 (주식회사펜타어드밴스대부, 97,500,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2025-01-08 (신한카드, 7,583,838원)

* 12번 근저당권부 채권질권설정: 2025-02-06 (엔에이치저축은행주식회사, 97,500,000원)

* 가압류: 2025-03-10 (비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 16,310,810원)

* 임의경매개시결정: 2025-05-09 (주식회사펜타어드밴스대부, 71,533,594원)

3.2. 말소기준권리

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* 2024년 02월 27일 접수된 주식회사펜타어드밴스대부의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.3. 임차인 현황

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* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

3.4. 인수되는 권리

2

* 본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

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4.1. 주위환경

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* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평구청역' 남서측 인근에 위치하며, 아파트, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지역입니다.

* 인근에 지하철 1호선 부평구청역이 위치하여 유동인구가 있는 지역으로 판단됩니다.

4.2. 근린생활시설

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* 주위환경 설명에 근린생활시설이 포함되어 있어, 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 부평구청역 인근으로는 다양한 맛집과 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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* 지하철 1호선 부평구청역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부평역 및 주변 상권과 연계되어 있어 다양한 쇼핑, 외식, 문화 시설 이용이 용이합니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

5.2. 교육시설

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* 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다. (구체적인 학교 정보는 추가 확인 필요)

* 부평 지역은 특수교육 대상 학생을 위한 공립 특수학교 설립이 추진되고 있으며, 이는 교육 환경 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 건물 노후도

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* 본 건물은 1993년에 사용 승인되어 약 30년 이상 경과한 노후 건물입니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 미상 임대차

2

* 임대관계는 미상으로, 추후 명도 시 임차인 존재 여부 및 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다. (현재 임차인 현황상 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없을 가능성이 높습니다.)

6.3. 혐오시설

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* 관련 자료 검색 결과, 본건 주위 약 3km 반경 내에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 인천 지역에서는 장애 학생을 위한 특수학교 설립에 대한 일부 주민들의 반대 사례가 보고된 바 있으나, 이는 직접적인 혐오시설과는 구분되며 본건 인근에서 해당 문제로 인한 직접적인 영향은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

2

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 부평구청역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 3,700만원이며, 현재 등기부상 총 채무액은 약 1억 2,140만원으로 감정가보다 낮아 경매 진행 가능성이 높습니다. 건물은 30년 이상 경과한 노후 건물이라는 점이 단점으로 작용할 수 있으나, 입지 조건 대비 저평가 가능성이 엿보입니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 부평구청역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하고, 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 최신 실거래가 대비 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (최신 실거래가 분석 참조)

* 낮은 채무액: 등기부상 총 채무액이 감정가보다 낮아, 유찰 없이 진행될 가능성이 높으며, 권리 인수 위험이 적습니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

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* 본건은 전용면적 35.73㎡ (약 10.81평)의 다세대주택입니다.

* 최근(2026년 7월) 인근 부평구에서 거래된 유사 면적의 신축 다세대주택(2015-2016년식)의 경우, 43.31㎡(약 13.10평)가 1억 8,800만원(평당 약 1,435만원), 49.26㎡(약 14.90평)가 2억 8,400만원(평당 약 1,906만원)에 거래되었습니다. [cite: 4, 5 (JSON 데이터 기반 분석)]

* 본건의 감정가는 1억 3,700만원이며, 이는 평당 약 1,267만원 수준으로, 최근 신축 다세대주택 거래가 대비 낮은 편입니다.

* 건물이 1993년식으로 약 30년 이상 경과한 점을 감안하더라도, 입지 및 면적 대비 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 상록수씨티타운(798-31)의 경우 34.19㎡(약 10.34평)가 2024년 2월 6,900만원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건과 동일 단지는 아니지만 유사한 연식의 물건으로, 본건과는 시세 차이가 존재합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

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* 총 채권액(약 1억 2,140만원)이 감정가(1억 3,700만원)보다 낮은 수준으로, 안전한 투자를 위해서는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최근 시세와 건물 노후도를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 내외로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 143,000,000원

* (참고: 상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 개별적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.