나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509246 [1] 인천광역시 계양구 동양동 625-5 아이티타운 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 인천동양중학교 남서측 인근에 위치하는 아이티타운
4층 401호로서 주위는 다세대주택, 학교, 공원, 주상용건물 및 로변을 따라 근린상가 등이
소재하는 바, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 4층 401호로서

외벽: 벽돌치장 마감 등,
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)
{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 장애물제한표면구역(수평표면){공항시설법}, 상대
보호구역(인천서부교육지원청(560-6659)){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권
정비계획법}, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450
-5824)){인천광역시문화재보호조례}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

이 보고서는 인천지방법원 2025타경509246 (1) 사건에 대한 물건 정보를 종합하여 작성되었습니다.

1.1. 물건현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경509246 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 625-5 아이티타운 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 176,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.1. 1.면적

토지면적: 42.48㎡ (약 12.85평)

토지지분: 42.4751㎡ (약 12.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.76㎡ (약 17.17평)

건물지분: 56.76㎡ (약 17.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2.건축물 정보

건물명: 아이티 타운

주용도: 공동주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축년도: 2008년

지상층수: 5층

본건 층수: 4층

전유부 면적: 56.76㎡ (약 17.17평)

1.2. 입지조건

인천광역시 계양구 동양동에 위치하며, 인천동양중학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 학교, 공원, 주상용건물 및 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 물건 북측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2008년 11월 27일 접수된 여수농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 본 물건의 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 갑5 가압류, 갑6 강제경매 등은 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 195,315,573원입니다.

1.3. 1.임차인 현황

* 임차인: 조

전입일자: 2013-12-02

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 조

전입일자: 2008-10-23

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함합니다.

* 임차인: 조

전입일자: 2008-10-23

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함합니다.

* 임차인: 조

전입일자: 2008-12-19

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본건에는 대항력 있는 임차인(조 , 조 )이 존재하나, 명시된 보증금 및 차임이 0원입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 철저히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

주변에 다세대주택, 학교, 공원, 근린상가 등이 혼재하여 주거 및 근린생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다. 로변을 따라 상권이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

교육시설로는 인천동양중학교가 인접해 있으며, 공원과 근린상가 등의 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 조 와 조 임차인은 대항력을 보유하고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역 등에 속해 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역 등 일부 규제사항에 대해서는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

인천광역시 계양구 동양동에 위치한 아이티타운 내 다세대주택으로, 2008년에 건축되어 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 기본적인 생활 편의시설과 교육시설이 인접해 있어 주거 가치가 양호합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 대부분 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인과의 명도 협상이 중요 변수가 될 수 있습니다. 주변 지역 개발 가능성 및 꾸준한 주거 수요를 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 합리적인 가격 기대: 현재 감정가(176,000,000원) 대비 시장 시세가 낮게 형성된 것으로 분석되어, 적정 입찰가로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 학교 및 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 16.53평)의 다세대주택이 2026년 7월 105,500,000원에 거래되었습니다. 또한, 더 작은 면적(약 13.42~14.73평)의 주택들이 2025년 12월 122,000,000원에서 133,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 56.76㎡ (약 17.17평)이며, 최근 거래된 유사 면적의 시세를 고려할 때 평당 약 637만원에서 700만원 수준으로 추정됩니다. 이에 따른 시가총액은 약 109,100,000원 (평당 637만원 * 17.17평) 에서 약 120,190,000원 (평당 700만원 * 17.17평) 사이로 예상됩니다.

감정가 176,000,000원은 현재 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없으므로, 명도 비용 및 소요 시간을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

상기 분석을 종합하여, 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.