나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509257 [1] 인천광역시 남동구 논현동 617-2 인코아즈 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 ""인천은봉초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 상업시설, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 ""인천논현역""이 소재하며,
대중교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 2층 201호로서
외벽 : 석재붙임등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부(집합건축물대장)상 음식점으로 되어 있으며, 골프연습장으로 이용 하였으나,
현황은 ""공실""로 탐문조사됨.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설, 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 노폭 약 15미터 및 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(논현2) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-2층 외부 안내표시는 ""실내골프연습장""(후첨 사진용지 참조)으로 되어 있으나,
폐업하여 현황 ""공실"" 상태로 탐문조사됨.

물건 비고

공부상 음식점으로 되어있으며, 골프연습장으로 이용되었으나 현황 '공실' 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509257 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 617-2 인코아즈 2층201호

물건종별: 집합건물 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 940,000,000원

토지면적: 77.04㎡ (약 23.30평)

건물면적: 328.27㎡ (약 99.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천은봉초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장과 인천논현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 동측 및 서측으로 각각 노폭 약 15미터 및 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

새주소: 인천광역시 남동구 청능대로595번길 13

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 12월 20일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)이 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바로는 없습니다.

등기부상 권리 요약:

* 소유권: 박정현 (2019년 12월 20일 매매)

* 채권자: 중소기업은행 (근저당 996,000,000원, 임의경매 신청)

* 기타 권리: 신탁등기 말소, 남동세무서장 압류(말소), 신용보증기금 근저당권 일부 이전(말소)

총 채권액 (등기부 기준): 996,000,000원

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

주의: 임대 관계가 미상이므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

건물 용도: 본 건물은 건축물대장상 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 등재되어 있습니다. 본 물건(2층 201호)은 공부상 음식점으로 되어 있으며, 과거 실내 골프연습장으로 이용되었으나 현재는 '공실' 상태입니다.

주변 상권: 인천은봉초등학교 인근의 상업, 업무, 주거 복합 지역으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

활용 가능 업종: 업무시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여, 사무실, 학원, 병원, 식당, 소매점 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 인천은봉초등학교가 인근에 위치하며, 논현동 일대의 주거 및 상업 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

교통 및 편의시설: 인천논현역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수하여 지역 내외의 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황 공실: 현재 물건이 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익 창출이 어렵고 공실 해소를 위한 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

이용 용도 불일치: 공부상 음식점으로 되어 있으나, 과거 골프연습장으로 이용된 이력이 있습니다. 업종 변경 시 관련 법규 및 인허가 사항 확인이 필요할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 현황 조사 시 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치하며, 인천논현역 역세권에 인접하여 교통 및 상권 이용이 편리한 이점을 가지고 있습니다. 주변 개발이 잘 이루어진 지역으로 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 초기 부담으로 작용할 수 있으나, 적극적인 임차인 유치와 합리적인 임대료 책정을 통해 공실 문제를 해소한다면 장기적으로 안정적인 임대 수익과 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 인천논현역과의 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용이 편리하여 잠재 고객 유치에 유리합니다.

활성화된 상권: 주거, 상업, 업무 시설이 복합된 지역으로, 꾸준한 수요를 바탕으로 한 상권 활성화가 기대됩니다.

낮은 인수 부담: 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

다용도 활용 가능성: 업무시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 다양한 업종에 맞는 최적의 공간 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 940,000,000원

현재 공실 상태, 주변 시세, 향후 임대 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 임대 시세, 공실 해소 가능성, 유사 물건 거래 사례 등을 추가적으로 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.