나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71671 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 152-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트 · 평가일 2025.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 ""화도TG"" 북측 인근에 위치하며 주위는 중소
규모의 공장 및 창고, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건 및 주위
환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인
대중교통 이용편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2 공히 2필 일단의 인접지 대비 자체지반 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서,
건부지(공장 및 사무실)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 연계된 진입로가 개설되어 있으며,
북측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있으나 고저차로 인하여 직접적인
진입은 불가함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형, 도시개발과 문의), 접도구역<도로법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>,
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형, 도시개발과 문의), 접도구역<도로법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 건물감정평가 요항표 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 평스라브지붕 4층건으로서,
외벽 : EPS, 라인메탈 판넬 마감 등,
내벽 : 판넬, 인테리어 마감 등,
바닥 : 에폭시, 타일깔기, 장판지깔기 등 마감.
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

1층 : 주차장, 경비실 등
2층,3층 : 공장
4층 : 사무실 등
옥탑 : 계단실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비(급배수), 전기설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러설비
등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 기호1,2 토지상에 후첨 지적개황도 및 사진용지와 같이 제시외건물 ㉠~㉢ 이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계‧기구 3점(감정평가서 참조) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71671 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 152-10 (신주소: 경기도 남양주시 폭포로 137-37)

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 9,816,151,600 원

* 토지면적: 3,200.00 ㎡ (약 968.00 평)

* 건물면적: 3,056.24 ㎡ (약 924.28 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계‧기구 3점 포함 (감정평가서 참조).

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "화도TG" 북측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 창고, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 연계된 진입로가 개설되어 있으며, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있으나 고저차로 인하여 직접적인 진입은 불가합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당합니다. 또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함)에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 2021년 5월 31일자 중소기업은행 근저당권 (을16)이 말소기준권리이며, 건물 등기부상 2022년 12월 9일자 중소기업은행 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 권리들은 대부분 말소 예정으로 기재되어 있어, 특별히 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사여보게

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-10

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 경기도 남양주시 화도읍의 산업단지 또는 공장 밀집 지역에 위치한 것으로 파악됩니다.

* 주변 환경은 중소규모 공장, 창고, 농경지, 자연림 등이 혼재되어 있어, 일반적인 상업 시설보다는 산업 활동 및 물류 거점에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 따라서, 상권 분석 시 직접적인 소매업 또는 서비스업 상권보다는 공장, 물류, 제조업체 등을 대상으로 한 임대 수요를 고려해야 합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 공장 지역 특성상 소음, 교통량 증가, 환경 관련 이슈 등을 잠재적 요인으로 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 산업 활동 중심 지역에 위치하므로, 일반적인 주거 지역이나 상업 지역에서 제공하는 생활 편의시설(대형마트, 병원, 문화시설 등)과의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 주변 공장 및 창고 등 근로자들을 위한 기본적인 편의시설(식당, 편의점 등)은 존재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건으로, 거래 과정에서 일반적인 물건과 다른 특수성을 가질 수 있습니다.

* 일괄 매각 대상에 제시외 건물 및 감정평가서에 명시된 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 기계‧기구 3점이 포함되어 있어, 현장 확인 시 이에 대한 정확한 상태 및 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

* 토지 이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 토지이용 규제가 적용됩니다. 해당 지역에서 건축 또는 사업 운영 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

* 인접 도로 상태가 일부 차량 진입에 제한이 있어, 물류 및 통행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 인수 후 임차인 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로 직접적인 재정 부담은 없을 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 화도읍의 공장 및 창고 밀집 지역에 위치한 근린생활시설 건물로서, 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물 면적을 보유하고 있습니다.

* 현재 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 다수의 권리가 말소될 예정이어서 권리 인수 위험은 낮은 편으로 판단됩니다.

* 건축물은 일반철골구조로 4층 건물이며, 공장 및 사무실 등으로 이용되어 온 이력이 있어 산업 활동 관련 용도로 적합한 특성을 가지고 있습니다.

* 다만, 다양한 토지 이용 규제, 일부 도로 접근성 제한, 유동화 물건이라는 특수성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각받아 다양한 용도로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 산업 활동이 활발한 지역에 위치하여 관련 기업체의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 등기부상 말소 예정 권리가 많아 권리 관계가 비교적 명확하며, 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가, 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세, 향후 임대 수익률, 명도에 소요될 비용, 추가적인 건축 및 개발 가능성, 그리고 본건의 구체적인 법규 적용 사항 등에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 부분이 없으나, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 위험 요소를 충분히 검토해야 합니다.

* 전문적인 부동산 컨설턴트 또는 감정평가사의 도움을 받아 정확한 시장 가치를 평가한 후, 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.