나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71670 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 683-30 진주아파트 801동 5층511호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리에 소재하는 '오남저수지' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제511호로서(사용승인일:1990.12.22)

외벽 : 세멘몰탈위 페인트마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감.
창호 : 알루미늄샷시 및 목재 이중창임.

이용상태

아파트(방2, 거실겸방, 주방겸식당, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대의 평탄하게 조성된 7필 일단의 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로되어 있으며 동측으로 외부공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 정비예정구역(오남1구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

대지권의 목적이 되는 토지의 공부상 지목은 '잡종지'이나 현황 '대지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71670 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 애큐온저축은행 (등기부상 확인)

2.2. 소재지 및 물건 정보

* 소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 683-30 진주아파트 801동 5층511호

* 용도: 아파트

2.3. 면적 정보

* 토지면적: 38.28㎡ (약 11.58평)

* 토지지분: 38.277㎡ (약 11.58평)

* 건물면적: 55.80㎡ (약 16.88평) - 전용면적 기준 (분양면적 별도 명시 없음)

* 건물지분: 55.8㎡ (약 16.88평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.4. 감정가

* 감정가: 130,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리에 소재하며, '오남저수지' 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트, 근린생활시설, 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

3.2. 교통상황

* 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 검색 결과, 주변에 학교(오남초, 오남중) 및 편의시설이 분포하고 있음.

3.3. 단지 및 도로상태

* 토지는 북측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 7필 일단의 아파트 건부지로 이용 중임.

* 단지 내에는 포장도로가 갖추어져 있으며, 동측으로 외부 공도와 연결되어 있음.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 2019년 06월 28일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을11)임.

* 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

4.2. 인수되는 권리

* 등기부상 현재 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 물건명세서상 '지상권개요' 기재는 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않음. (주의 필요)

4.3. 임차인 현황

* 명시된 임차인은 없으며, 임대 및 점유 관계는 미상으로 조사됨.

* 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됨 (합계: 0원).

* 점유 관계가 미상이므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 유무를 반드시 확인해야 함.

4.4. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 약 111,627,253원.

* 주요 권리 내역: 소유권이전 기록 다수, 근저당 1건(말소기준), 가압류 3건, 강제경매 1건(본건) 등이 등기되었으며 대부분 말소 예정임.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

* 본건 소재지는 아파트 단지와 일부 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 생활권이 형성되어 있음.

5.2. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 정비예정구역 (오남1구역)

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

* '오남1구역'이 정비예정구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 가능성이 있음.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 상태

* 건물: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 511호.

* 사용승인일: 1990년 12월 22일 (준공 후 약 36년 경과).

* 외벽: 세멘몰탈위 페인트 마감.

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.

* 창호: 알루미늄 샷시 및 목재 이중창.

6.2. 내부 이용 상태 및 설비

* 내부 구조: 방 2개, 거실 겸 방 1개, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중.

* 설비: 위생 및 급배수 시설, 난방 시설이 갖추어져 있음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부와의 차이

* 대지권의 목적이 되는 토지의 공부상 지목은 '잡종지'이나, 현황은 '대지'로 이용 중임. 이는 대지권에 대한 분쟁 소지가 될 수 있으나, 통상적으로 경매 진행 시 큰 문제는 발생하지 않음.

7.2. 임대 및 점유 관계 미상

* 실제 거주자가 누구인지, 이들이 대항력을 갖춘 임차인인지 여부가 불확실함. 이는 명도 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있는 잠재적 리스크임.

7.3. 건축물 노후

* 1990년 준공된 건물로, 건축 후 약 36년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

7.4. 정비예정구역 지정

* '오남1구역' 정비예정구역 지정은 향후 지역 환경 개선 가능성을 시사하나, 개발 계획의 확정 및 진행 여부에 따라서는 일시적인 불편함이나 소음 등이 발생할 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 진주아파트 5층의 아파트 물건으로, 감정가는 1억 3천만원임. 1990년에 준공되어 다소 노후된 건물이나, 전용면적 약 16.88평(55.80㎡)으로 소형 가구에 적합한 크기임. 인근에 오남저수지가 있고, 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 오남1구역 정비예정구역으로 지정된 점은 향후 개발 가능성을 내포함. 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨. 등기부상 말소기준권리 이후 권리는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 임대차 및 점유 관계가 미상이고 토지 지목과 현황의 차이가 존재하는 점은 주의가 필요함.

9. 투자 포인트

* 오남1구역 정비예정구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대감.

* 인근 오남저수지로 인한 쾌적한 주거 환경 가능성.

* 비교적 낮은 감정가 대비 적정 면적을 갖춘 아파트.

* 소형 평형으로 임대 수요 확보에 유리할 수 있음.

10. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1억 3천만원을 기준으로, 권리 분석상 인수할 부담이 적고 점유 관계 미상인 점, 건물 노후도 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원 내외를 고려해볼 수 있으나, 실제 입찰 시에는 주변 시세, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.