나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63135 [1] 경기도 파주시 야당동 150-3 자연에가1동 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 ""야당역"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제303호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공부상 연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 주차장 등 제반설비 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 연립주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4,5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 한국주택금융공사(양도전 주택임차권자 김기섭)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.23.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63135 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 150-3 자연에가1동 3층303호

용도: 연립주택

감정가: 252,000,000원

토지면적: 66.14㎡ (약 20.0평)

건물면적: 58.56㎡ (약 17.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 경의중앙선 "야당역" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량을 이용한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 5월 15일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(2025타경63135)이 말소기준권리가 됩니다.

등기부 현황:

* 소유권이전: 조희진 (2015-08-28), 이민규 (2023-01-16)

* 주택임차권: 김기섭 (2024-07-05), 보증금 250,000,000원.

* 강제경매: 한국주택금융공사 (2025-05-15), 권리금액 263,725,792원. (말소기준권리)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-05-27)

참고: 신청채권자인 한국주택금융공사(양도전 주택임차권자 김기섭)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 2026년 6월 23일 제출했습니다. 이에 따라 김기섭의 임차권은 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-16

* 확정일자: 2022-08-16

* 배당신고일자: 2024-07-05

* 대항력: 없음 (인수조건변경확약서 제출로 대항력 포기)

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-25

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

참고: 한 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 본 물건은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 야당역을 중심으로 형성된 상업시설 및 편의시설 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 경의중앙선 야당역이 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행 중인 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주거환경: 조용한 주거 지역에 위치하고 있으며, 야당역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 사항: 김기섭 임차인이 대항력을 포기하는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였으나, 법률적 효력 및 세부 사항에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다. 또한, 대항력이 있는 한 임차인의 보증금이 0원이지만, 임대차 관계의 상세 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

시세와의 괴리: 감정가 252,000,000원 대비 동일 단지 내 최근 실거래가(2026년 7월 1일, 2층 매물 180,000,000원)와 비교 시, 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성 및 시장 가치 판단에 대한 신중한 접근을 요구합니다.

혐오시설 유무: 현장 조사 및 지도 확인 결과, 물건지 인근에 직접적으로 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 야당역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치한 연립주택으로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 관련 인수 조건 변경 내용과 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 시 인수 부담이 없음을 시사하지만, 면밀한 확인이 필요합니다. 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성된 점은 주요 고려 사항으로, 시세 조사를 통해 합리적인 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 야당역을 중심으로 한 편리한 교통망은 장기적인 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

권리 인수 부담 최소화: 인수해야 할 임차 보증금이 0원으로, 투자 시 권리 인수 관련 위험 부담이 적습니다.

지역 발전 가능성: 파주시의 개발 계획 및 지역 성장 추이에 따라 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 252,000,000원

주변 시세 분석:

* 동일 단지(자연에가2동) 유사 면적, 2층 매물: 180,000,000원 (2026년 7월 1일 거래)

* 인근 단지(요산아트빌) 유사 면적, 1층 매물: 150,000,000원 (2026년 7월 1일 거래)

* 인근 단지(태종에비뉴) 상대적으로 넓은 면적, 3층 매물: 285,000,000원 (2026년 7월 2일 거래)

시장 상황 및 물건 특성(동일 단지, 3층)을 고려할 때, 2층 매물 1.8억 원의 거래 가격을 기준으로 층수 프리미엄을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 유리합니다.

예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 210,000,000원

권장 입찰가: 약 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.