나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63134 [1] 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-49 힐링타운 105동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 ""파주LCD일반산업단지"" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 산업단지, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 공동주택 건 내 제3층 제302호로서,
(사용승인: 2019.12.03)
외벽: 벽돌타일 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(황희선생묘,춘곡정탁묘역(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.22.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63134 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-49, 힐링타운 105동 3층 302호

* 건물 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 공동주택 건물 내 제3층 제302호 (사용승인: 2019.12.03)

* 감정가: 216,000,000원

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 57.51㎡ (약 17.4평)

* 건물 면적 (전용 면적): 45.03㎡ (약 13.6평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 "파주 LCD 일반산업단지" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 산업단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 본건 토지는 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km)

* 역사문화환경보존지역 (황희선생묘, 춘곡정탁묘역 내 300미터 이내)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2025.05.15.자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑3)

* 말소예정 권리:

* 주택임차권 (노을): 2021.10.27. 전입, 2021.10.27. 확정. 보증금 165,000,000원. (을3)

* 가압류 (주식회사디케이마린): 2025.07.22. (갑4)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리 소멸 예정)

3.2. 임차인 현황 및 인수조건

* 임차인: 노을

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021.10.27.

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사(HUG)는 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다."는 내용의 인수조건 변경확약서를 제출하였습니다. (2026.07.22.자)

* 따라서 본건 경매 절차에서 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 권리분석 종합

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 경매 절차를 통해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 노을의 보증금 165,000,000원은 HUG의 인수조건 변경 동의로 인해 매각으로 소멸되는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가

* 동일 단지 (힐링타운) 내 유사 면적 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

* 2025년 11월: 101동, 45㎡, 4층 - 125,000,000원

* 2026년 1월: 105동, 45.03㎡, 1층 - 137,000,000원

* 2026년 3월: 101동, 45㎡, 4층 - 135,000,000원

* 본건은 105동 3층에 위치하며, 가장 최근 거래된 105동 1층 매물 (137,000,000원)과 비교 시 유사하거나 소폭 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

4.2. 시세 형성 요인

* 건물 준공 연도(2019년)가 비교적 최신이므로 건물 상태 양호할 것으로 판단됩니다.

* 주변에 파주 LCD 일반산업단지가 있어 배후 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 다만, 대규모 편의시설이나 쇼핑몰 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 산업단지 인근 지역은 주거 편의성을 고려하여 교육 시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 교통 및 대중교통

* 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 관련

* 임차인 노을의 보증금 165,000,000원에 대해 HUG가 대항력 포기 및 말소 동의를 하였으나, 경매 절차의 복잡성이나 기타 예상치 못한 변수로 인해 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요할 수 있습니다. (인수 보증금은 0원으로 판단됨)

6.2. 주변 환경

* 파주 LCD 일반산업단지가 인근에 위치하여, 산업단지 운영으로 인한 소음, 공해, 악취 등의 영향이 있을 수 있습니다. (Google 검색 결과, 해당 지역 자체적으로 특별히 언급되는 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았으나, 산업단지 인근의 일반적인 환경적 요인은 고려해야 합니다.)

* 또한, '제한보호구역(전방지역)' 및 '역사문화환경보존지역'으로 지정되어 있어 향후 개발 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 본건은 경기도 파주시 월롱면 소재 힐링타운 105동 3층에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축(2019년)되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 채권자인 주택도시보증공사가 신청한 강제경매 사건으로, 권리관계는 비교적 명확하며 인수되는 권리는 없습니다.

7.2. 시장 분석

* 최근 실거래가 데이터를 기준으로 볼 때, 동일 단지 내 유사 물건이 1억 2천만원대에서 1억 3천만원대에 거래되고 있어, 본건의 감정가(2억 1천 6백만원)와는 상당한 괴리가 있습니다. 실제 시장가치는 최근 거래가를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

7.3. 리스크 및 기회

* 임차인 관련 HUG의 인수조건 변경 확약으로 인해 매수인이 보증금을 인수할 부담은 없으나, 명도 과정에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

* 산업단지 인근이라는 입지적 특성으로 인해 소음, 환경적 요인에 대한 고려가 필요합니다.

* 반면, 건물 연식이 짧고 동(105동)의 최근 거래 사례가 있어 시세 파악 및 투자 판단에 유리한 측면이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축 연식 (2019년)으로 건물 상태 양호 기대

* 동일 건물(105동) 최근 실거래가 존재하여 시세 판단 용이

* HUG의 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담 없음

* 파주 LCD 일반산업단지 인근으로 배후 수요 가능성

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 데이터 (1억 2천 5백만원 ~ 1억 3천 7백만원)를 기준으로 판단합니다.

* 본건은 105동 3층으로, 최근 105동 1층 매물이 1억 3천 7백만원에 거래된 점을 고려합니다.

* 감정가(2억 1천 6백만원) 대비 실거래가가 현저히 낮으므로, 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

* 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 입찰 당일 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.