나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63084 [1] 경기도 파주시 야동동 617-2 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63084 [1] 경기도 파주시 야동동 617-2 102동 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경63084
• 주소: 경기도 파주시 야동동 617-2 102동 4층402호
• 감정가: 221,000,000원
• 최저가: 75,803,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매5계 2025타경63084 | 소재지: 경기도 파주시 야동동 617-2 102동 4층402호 | 감정가: 221,000,000원 | 최저가: 75,803,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63084 (1)

소재지: 경기도 파주시 야동동 617-2 102동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 221,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 67.50㎡ (약 20.42평)

건물면적(전용면적): 57.49㎡ (약 17.39평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 경기도 파주시 야동동 소재 '문산제일고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 동류의 주택 단지 내에 위치하여 생활 편의성이 확보되는 일반적인 다세대 주택 밀집 지역의 특성을 가집니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 버스를 이용하여 파주 지역 내 이동 및 광역 교통망으로의 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 및 제한

계획관리지역으로 건폐율/용적률의 제한을 받으며, '가축사육제한구역(전부제한)'으로 지정되어 있어 주거 쾌적성 확보에 유리합니다. 다만, 파주 지역의 특성상 '군사기지 및 군사시설 기타(15미터위임)', '제한보호구역(전방지역:25km)'으로 지정되어 있어 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 경매 구분

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 '토지/건물일괄매각' 건이며, 권리 관계상 문제가 적은 '부동산강제경매' 사건입니다. 다세대주택의 특성상 토지 지분(6750)과 건물 지분(5749) 모두 매각 대상에 포함됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항 (Critical Point)

주의사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 원진실)가 **'임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'**는 내용의 '인수조건변경확약서'를 제출했습니다.

이는 매수인이 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 할 리스크를 소멸시키는 매우 중요한 요소입니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 추가로 인수할 위험은 사실상 해소된 것으로 판단되며, 권리 분석상 안전성이 높습니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 주위 환경 및 상권

주변은 아파트단지, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(소규모 마트, 식당, 기타 소매점 등)은 갖추어진 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 교육 환경

학군: 대상 물건 북서측 인근에 '문산제일고등학교'가 위치하고 있습니다. 초·중학교 정보는 별도 확인이 필요하지만, 일반적인 주거지역의 특성상 인근에 위치할 가능성이 높습니다.

편의 시설: 주변에 기본적인 근린생활시설 및 노선버스정류장이 있어 일상생활 편의성은 보통입니다. 대형 병원이나 대형 마트는 추가 확인이 필요하며, 차량 이동 거리가 있을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 리스크

상기 '주의사항'에 따라 임차보증금 인수 리스크는 거의 해소되었으나, 경매 진행 과정에서 채권자의 확약이 번복될 가능성 등은 항상 염두에 두어야 합니다. 다만, 공사가 제출한 확약서이므로 신뢰도는 높은 편입니다.

5.2. 지역 및 환경적 리스크

토지이용계획상 '군사시설 보호법'에 따른 제한이 존재하는 지역입니다. 이는 파주 지역의 광범위한 특징이긴 하나, 장기적인 개발 가능성이나 건축 행위에 제한 요인으로 작용할 수 있습니다.

혐오시설: 감정평가서에 별도의 혐오시설 언급은 없으나, 인근에 존재하는 다세대주택 및 근린생활시설의 밀집도로 보아 일반적인 주거지역의 생활 소음 외에 특이할 만한 혐오시설은 없는 것으로 추정됩니다. (현장 실사가 반드시 필요합니다.)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 경매 물건은 다세대주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 일반적인 주거용 부동산입니다. 감정가 대비 면적(약 17.39평, 전용)은 보통 수준입니다. 특히, 신청채권자(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차인에 대한 인수 부담이 사실상 제거되어, 권리 분석상 매우 안전한 물건으로 평가됩니다.

6.2. 투자 포인트

권리 안전성: 임차권자가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 낙찰자의 임차보증금 인수 부담이 없습니다. 명도 리스크가 현저히 낮아 초보 투자자에게도 유리합니다.

주거 환경: '문산제일고등학교' 인근의 아파트 및 다세대주택 밀집 지역으로 주거 선호도가 보통 수준은 됩니다.

실거주 및 임대 수요: 비교적 신축에 가까운 다세대주택일 경우, 전용면적 약 17평은 2~3인 가구의 실거주나 임대 수요를 확보하기에 적합한 면적입니다.

가격 경쟁력: 2.21억 원의 감정가를 기준으로 하였을 때, 향후 유찰 시에는 파주 지역의 소형 주택 투자처로 더욱 매력이 커질 것으로 예상됩니다.

법원 정보

고양지원 경매5계