나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71683 [1] 경기도 남양주시 오남읍 양지리 284-16 샤인스톤 107동 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 양지리 소재 지하철 4호선""오남역"" 북동측 근거리에 위치
하며 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반
입지조건 및 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 4호선 ""오남역""
이 소재 하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

- 구조 : 철근콘크리트구조 징크패널지붕 5층 중 5층 501호로서,
(건물사용승인일 : 2018.09.18).
- 외벽 : 치장벽돌 마감 등.
- 내벽 ; 벽지도배 및 일부 타일 붙임.
- 창호 : 삿시창호임.

이용상태

공동주택(다세대 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실, 현관, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재경보기, 승강기설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6 미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(양지3지구), 배출시설설치 제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적이 되는 기호 1 토지(양지리 284-16)의 귀 제시목록상의 지먹은 ""답""이나
동 토지는 2018년 11월 02일 ""대""로 지목변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71683 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 양지리 284-16 샤인스톤 107동 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 225,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

2. 2.

면적 정보

토지면적: 30.48㎡ (약 9.22평)

토지지분: 30.4836㎡ (약 9.22평)

건물면적: 43.62㎡ (약 13.20평)

건물지분: 43.625㎡ (약 13.20평)

2. 3.

건축 정보

건축년도: 2018년 09월 18일

구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

2. 1.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 양지리 소재 지하철 4호선 "오남역" 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지조건 및 주거환경은 보통 수준입니다.

2. 2.

교통상황

차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 근거리에 지하철 4호선 "오남역"이 소재하여 전반적인 교통 상태는 무난한 편입니다.

2. 3.

주변 시세 동향

* 본건과 동일한 "샤인스톤" 단지 내 101동(2018년 건축)의 경우, 전용면적 54.01㎡가 2026년 5월 5일 235,000,000원에 매매되었습니다.

* 타 단지인 서원주택(1991년 건축)의 경우, 전용면적 34.57㎡가 2026년 5월 22일 86,000,000원에, 전용면적 40.14㎡가 2026년 5월 12일 60,000,000원에 매매된 사례가 있습니다.

* 본건(샤인스톤 107동 501호)은 전용면적 43.62㎡로, 동일 단지 샤인스톤 101동(54.01㎡) 시세(235,000,000원)를 고려할 때, 면적 비율(43.62/54.01)을 적용하면 약 189,500,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

3. 권리분석

3. 1.

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 05월 14일 접수된 김지연 씨의 강제경매(2025타경71683)입니다.

3. 2.

임차인 현황

* 임차인: 김지연 (김 )

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 18일

* 확정일자: 2022년 04월 18일

* 배당신고일자: 2025년 05월 12일

* 대항력: 있음

3. 3.

인수 권리 및 금액

* 상기 임차인 김지연 씨는 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 있습니다.

* 물건명세서에 따르면, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구1번 임차권등기(임대차보증금 235,000,000원, 전입일자 2022.4.18., 확정일자 2022.4.18.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다.

* 이에 따라, 임차인 김지연 씨의 보증금 235,000,000원이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 제시된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 물건명세서 상의 인수 가능성 안내가 상충되므로, 입찰 전 반드시 해당 내용에 대한 추가 확인 및 법원 담당자와의 상담이 필요합니다.

3. 4.

등기부 요약

* 집합건물 등기부상 강제경매(채권자: 김지연)가 말소기준권리이며, 접수일자는 2025년 05월 14일입니다.

* 소유권이전2번신탁등기말소(채권자: 정현호)가 존재하나, 이는 말소기준권리보다 선순위로 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4. 1.

주변 환경

본건이 위치한 양지리는 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 소규모 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 주민들을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업지구는 아니지만, 기본적인 생활 편의시설 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5. 1.

교통 편의성

지하철 4호선 오남역이 도보로 접근 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 주변 지역으로의 이동도 용이합니다.

5. 2.

주요 시설

인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 쇼핑, 식사 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 3.

건물 설비

건물 내에는 급배수, 상하수도, 위생설비, 도시가스, 난방, 화재경보기, 승강기 등 현대적인 주거 생활에 필요한 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6. 1.

대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김지연 씨의 보증금 235,000,000원입니다. 배당받지 못하는 금액이 있을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 실질적인 총 취득 비용이 상승하게 됩니다.

6. 2.

권리분석 상의 혼선 가능성

임차인 현황 및 물건명세서 상의 인수 가능성 안내와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 상반되어, 권리 분석에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

6. 3.

지목 변경

토지 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대'로 변경되어 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 이는 현재 이용 현황과 일치하지만, 등기부와 대장 간의 차이가 있었음을 인지할 필요가 있습니다.

6. 4.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 환경에 중대한 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 즉각적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 심층적인 현장 조사 또는 지역 정보 확인을 통해 추가적인 파악이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 준공되어 비교적 신축인 다세대주택으로, 지하철 4호선 오남역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경 또한 무난한 편입니다. 하지만, 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 김지연 씨의 보증금 235,000,000원이 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 위험입니다. 이로 인해 실질적인 투자 비용이 감정가 또는 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서, 권리 분석 결과와 임차인 보증금의 배당 예상액을 철저히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 4호선 오남역 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 실거주 적합: 방 2개, 거실 등으로 구성된 일반적인 다세대주택 평면으로 실거주 목적에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

9. 1.

시장 가치 추정

본건(전용면적 43.62㎡)의 시장 가치는 유사 단지(샤인스톤 101동, 전용면적 54.01㎡)의 최근 매매가(235,000,000원)를 기준으로 역산 시, 약 189,500,000원 수준으로 추정됩니다.

9. 2.

인수 보증금 고려

물건명세서 상 "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 안내에 따라, 임차인 김지연 씨의 보증금 235,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액입니다.

9. 3.

입찰가 산정 및 제언

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 데이터와 물건명세서의 상반된 내용으로 인해, 보수적인 접근이 필수적입니다. 만약 임차인 보증금 235,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 총 취득 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 되므로, 시장 가치(약 189,500,000원)를 초과할 가능성이 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장 가치 추정치보다 낮게 설정하여 잠재적 위험을 헤지해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

* 본 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 시세 대비 보수적으로 산정한 가격입니다. 만약 본 입찰가로 낙찰받은 후 임차인 보증금의 일부 또는 전부를 인수하게 된다면, 총 지출 금액은 해당 인수 금액만큼 증가하므로 투자 수익률을 반드시 재검토해야 합니다.

* 최종 입찰가 결정 전, 반드시 법원 배당표 예상액을 확인하여 임차인 보증금의 실제 배당 가능 금액을 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.