나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51460 [1] 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 ""서울거원초등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 부근
은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상15층, 지하5층 건물 내 1층 109호로서,
외벽: 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
내벽: 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 공부상 일반음식점으로 등재되어있으나, 현황 공실 상태인 것으로 조사되었음.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 전기설비, 소화전, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 장방형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 서측으로 노폭 약 35-~40미터, 동측으로 노폭 약 10~12미터 포장도로 및
북측으로 노폭 약 10~12미터의 보도블럭도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류
(폭 10m~12m)(2020-07-07)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제
한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준
보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정
비과 문의)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.
9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51460 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층 109호 (도로명 주소: 서울특별시 송파구 위례서로 240)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,349,000,000원

* 토지면적: 10.89㎡ (약 3.29평) / 토지지분: 10.887㎡

* 건물면적: 45.63㎡ (약 13.80평) / 건물지분: 45.63㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (지도농업협동조합)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 인근은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 20일 접수된 지도농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 채권액은 1,261,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항이 없습니다.

* 인수되는 권리: 해당 사항이 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 관련 주의 문구: 임차인 현황에 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관례 및 기타 사항이 미상으로 조사되어 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 1,732,118,349원

1.3. 상권분석

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 15층, 지하 5층 건물로, 본 건은 그 중 1층 109호입니다.

* 건물 외관: 외벽은 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 공부상에는 일반음식점으로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태로 조사되었습니다.

* 토지 이용: 본건 소재 토지는 장방형 토지로, 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 소재 토지는 서측으로 노폭 약 35~40미터, 동측으로 노폭 약 10~12미터의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 10~12미터의 보도블럭 도로에 접해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 서울거원초등학교가 도보로 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

* 공공시설: 인근에 공원이 위치하고 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 기본 설비: 건물 내 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 전기 설비, 소화전, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 본 건은 현재 공실 상태로 조사되었으므로, 임차인 확보 및 공실 해소까지 공실로 인한 수익성 공백이 발생할 수 있습니다.

* 복잡한 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 대로1류, 소로1류, 중로2류 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약허가구역 등 다수의 법적 제한 및 관리사항이 존재하여 사업 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 유의할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동에 위치한 상가 건물로, 서울거원초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 현대식 건물(2023년 8월 사용승인)이라는 점은 긍정적이나, 현재 공실 상태이며 다양한 법적 규제 사항을 안고 있어 투자 전 철저한 분석이 요구됩니다. 주변 환경은 주거 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있으나, 상권 활성화 수준 및 공실 해소 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 서울 송파구 거여동이라는 지리적 이점과 초등학교 인근이라는 배후 수요 확보 가능성.

* 현대적 건물: 2023년 8월에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 시설 관리 측면에서 유리합니다.

* 임대 수익 잠재력: 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 상세한 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 한계가 있습니다. 정확한 입찰가 결정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 상권의 시세 및 임대료 분석, 공실 해소 가능성 평가, 낙찰 후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 전문가와의 상담을 통해 투자 계획을 수립하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.