나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경309 [1] 서울특별시 성동구 성수동2가 280-6 생각공장데시앙플렉스 17층1707호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 ""성수초등학교"" 북동측 인근에 위치하고, 주위는
공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제17층 제1707호로서,
외벽은 강화유리 및 일부 치장벽돌붙임 마감 등
내벽은 몰탈위페인팅 및 인테리어 마감 등임.
창호는 샤시창호 마감 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 천장형 시스템 냉/난방, 엘리베이터, 고정형영상정보처리기기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 토지로서, 공업용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 15m 내외, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로 등과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1:
도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 산업개발진흥지구(자세한
사항은 지역경제과(2286-5455)로 문의), 지구단위계획구역(2021-10-14), 도로(2021-10-14)
(접합),가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호 2:
도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 산업개발진흥지구(자세한
사항은 지역경제과(2286-5455)로 문의) , 지구단위계획구역(2021-10-14), 가로구역별
최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

기호 3,4:
도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 산업개발진흥지구(자세한
사항은 지역경제과(2286-5455)로 문의) , 지구단위계획구역(2021-10-14) , 도로(2021-10-14)
(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
-

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경309 (1)

* 소재지: 서울특별시 성동구 성수동2가 280-6 생각공장데시앙플렉스 17층 1707호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 1,210,000,000원

* 토지면적: 21.34㎡ (약 6.45평)

* 건물면적: 89.10㎡ (약 26.95평)

* 총 면적: 110.44㎡ (약 33.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 중복사건

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경 및 교통

* 본 건은 서울특별시 성동구 성수동2가에 위치하며, "성수초등학교" 북동측 인근입니다.

* 주위는 공장 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 남서측으로는 노폭 약 15m, 남동측으로는 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.1. 2.건물 상세정보

* 건물명: 생각공장데시앙플렉스

* 주소 (신주소): 서울특별시 성동구 아차산로17길 49 (성수동2가)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물

* 해당 층: 17층 1707호

* 주용도: 공장, 업무시설, 근린생활시설, 운동시설 (집합건축물대장 기준)

* 승강기: 총 8대 (승용 6대, 비상용 2대)

* 총 연면적: 70,327.4㎡

* 건축면적: 3,721.33㎡

* 건폐율: 44.11%

* 용적률: 511.96%

* 준공일: 2020년 4월 24일

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 4일 신한은행 근저당권 (을1)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 본 건에 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑2 (2020-06-04): 소유권이전 (신탁등기말소)

* 을1 (2020-06-04): 근저당권 (신한은행, 714,000,000원) - 말소기준권리

* 을5 (2024-06-24): 근저당권 (하나은행, 456,000,000원) - 말소

* 갑3 (2025-03-21): 가압류 (서울신용보증재단, 38,569,852원) - 말소

* 갑4 (2025-04-17): 압류 (서울특별시성동구) - 말소

* 갑5 (2025-05-07): 압류 (성동구(서울특별시)) - 말소

* 갑6 (2025-05-14): 임의경매 (하나은행, 391,109,697원) - 말소

* 등기부채권 총액: 1,208,569,852원

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)보끄레머천다이징

* 보증금: 36,000,000원

* 차임: 3,600,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-26

* 확정일자: 2025-06-26

* 배당신고일자: 2025-07-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 성수동2가는 IT, 패션, 디자인 등 다양한 산업 분야의 기업들이 입주해 있는 지식산업센터 밀집 지역입니다.

* 공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 주변 개발 계획에 따라 상권이 지속적으로 확장될 잠재력을 지니고 있습니다.

* 본 건은 지식산업센터 내 개별 호실이므로, 해당 건물의 전체적인 임대율 및 건물 관리 상태가 상권의 가치를 결정하는 중요한 요소입니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 북동측 인근에 성수초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

* 편의 시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 주요 지역으로의 대중교통 이용이 용이하며, 차량 이동 시에도 간선도로 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건: 본 건은 중복사건 및 유동화물건으로 분류되어 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 권리 관계의 특수성이 있을 수 있음을 의미하므로, 관련 서류를 철저히 검토하고 주의 깊은 접근이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 건의 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 산업개발진흥지구, 가로구역별 최고높이 제한, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축 또는 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

* 임차인 명도: 현재 해당 호실을 점유 중인 임차인 (주)보끄레머천다이징은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 명도 대상이 될 가능성이 높습니다. 배당 신고가 되어 있으므로 보증금 배당 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울의 핵심 개발 지역 중 하나인 성수동에 위치한 지식산업센터로, 향후 가치 상승이 기대되는 투자 대상입니다.

* 권리 분석상 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단되나, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항과 복잡한 토지이용계획 상의 제약 사항은 반드시 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 절차에 큰 부담은 없을 것으로 예상되나, 임대차 계약 내용 및 배당 신고 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 성수동 지역의 지속적인 개발 수요와 부동산 가치 상승 가능성.

* 지식산업센터로서 안정적인 임대 수익 창출 및 시세 차익 기대.

* 권리관계가 명확하여 안전한 부동산 취득 가능.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태 양호 예상.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가 1,210,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 임대 및 매매 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 성수동 지역의 최근 실거래가, 해당 건물 내외의 공실률, 경쟁 물건 현황 등을 면밀히 조사하여 보수적인 접근을 권장합니다. (정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.