나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51408 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 213-7 아트빌리지케이 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51408 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 213-7 아트빌리지케이 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매3계 2025타경51408 | 소재지: 서울특별시 서대문구 홍제동 213-7 아트빌리지케이 4층402호 | 감정가: 333,000,000원 | 최저가: 333,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2025타경51408 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51408 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍제동 213-7 아트빌리지케이 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 333,000,000원

토지면적: 14.52㎡ (약 4.39평)

토지 지분율: 1452

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

건물 지분율: 2197

건물 제시외면적: 27.50㎡ (약 8.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 황O

특이사항: 재정비촉진지구, 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서대문구 홍제동에 위치하며, 주변에는 서대문세무서가 동측 인근에 있습니다. 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 교통 환경으로는 차량 통행이 가능하며, 지하철 3호선 홍제역과 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 홍제역 상권은 서울의 요충지로 강남과 강북 모두 30분 내 접근 가능한 교통 여건을 지니고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 김OO, 채무자도 김OO입니다. 채권자는 황O입니다.

주요 권리 제한 사항으로는 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비예정구역(2024-01-31, 행위제한 있음), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 "정비예정구역(2024-01-31)(행위제한(건축물의 건축, 토지의 분할))"은 향후 건축 등 행위에 제한이 있을 수 있음을 의미하며, 자세한 사항은 서대문구 도시계획과에 문의해야 합니다.

감정평가서상 특이사항으로는 '재정비촉진지구'에 해당한다는 점과 '제시외 건물 포함' 매각이라는 점이 명시되어 있습니다. 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

홍제동 일대는 30~40년가량 노후화된 주택 및 건물이 있었으나, 최근 재개발·재건축 사업과 서대문세무서 신축 등으로 점차 정비되는 추세입니다. 지하철 3호선 홍제역을 중심으로 유동인구가 형성되어 있으며, 다양한 소득층이 거주하는 지역 특성을 보입니다. 인왕시장과 유진상가 등 전통적인 상권도 형성되어 있으며, 홍제역 3번 출구 방향 통일로37길에는 먹자골목이 자리 잡고 있습니다. 다만, 일부 지역은 낙후된 이미지가 남아있어 저녁 시간에는 다소 조용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 3호선 홍제역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 이동이 용이합니다. 주변으로는 서대문세무서가 있으며, 주거 지역과 근린생활시설이 혼합되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 홍제천과 인접하여 산책이나 여가 활동을 즐길 수 있는 환경도 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 '집합건축물대장상 위반건축물'로 표기되어 있다는 점입니다. 이는 지상 4층에 18㎡의 판넬 무단 증축으로 인한 것으로, 행정청으로부터 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 또한, '제시외 건물'이 면적 27.50㎡(약 8.32평) 포함되어 매각되므로, 이에 대한 확인 및 법적 처리 문제가 발생할 수 있습니다. '정비예정구역'으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 따를 수 있으며, 도시계획과 문의가 필요합니다. 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 교통이 편리한 역세권에 위치하고 있으며, 주변 환경이 개선될 잠재력이 있는 지역입니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물 등기, 제시외 건물 포함, 정비예정구역 지정 등 다수의 리스크 요소를 안고 있습니다. 특히 위반건축물 관련 문제는 상당한 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 확인과 전문가 상담이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지를 바탕으로 한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 주변 지역의 재개발 및 정비 사업 진행 상황에 따라 지역 가치가 상승할 수 있습니다. 다만, 투자 시에는 위반건축물 문제 해결 비용, 정비사업 진행에 따른 불확실성 등을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 제시외 건물의 경우, 합법적인 상태로 만들거나 철거 후 활용 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계