나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9871 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울신정여자중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 제1동 제5층 제501호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, CCTV, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로인 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

두필지 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9871 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제5층 제501호

토지 면적: 21.34㎡ (약 6.45평)

건물 면적: 36.08㎡ (약 10.91평)

건물명: 누리S.H.T

준공일자: 2021년 2월 10일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

용도: 도시형생활주택

감정가: 308,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울신정여자중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

토지형상 및 이용상태: 완경사 지대 내 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 세로인 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 의정부세무서장의 압류(2023.03.29.)이며, 이에 따라 위 압류, 강제경매, 주택임차권 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 특별한 사유가 없는 한 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (지상권 등 없음)

특이사항:

* 대항력있는 임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경 관련 사항이 있으므로 면밀한 확인 필요.

* 본건 매각조건에는 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이 명시되어 있음. 이는 매수인이 임차인의 대항력을 포기받는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 의미함.

* 명시된 임차인 현황 상 대항력은 없으며, 인수되는 임차보증금은 0원으로 분석됨. 그러나, 관련 조건에 대한 최종적인 법률 검토 및 현장 확인이 필수적임.

등기부 요약:

* 소유권 보존: 이관일 (2021.02.23.)

* 소유권 이전: 유선옥 (2021.03.30.)

* 주택임차권: 염 (2023.05.15. 등기, 말소 예정) - 보증금 307,000,000원, 확정일자 2021.03.15.

* 압류: 의정부세무서장 (2023.03.29.) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.05.08.)

등기부 채권 총액: 307,000,000원

1.3. 상권분석

본건 소재지인 화곡동은 서울 서남권의 주거 밀집 지역으로, 다양한 연령층의 수요가 존재함.

주변에 학교(서울신정여자중학교)가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 주거 환경 또한 단독주택 및 다세대주택 위주로 형성되어 있어 안정적인 편임.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

* 2018년식 다세대, 37.05㎡, 2026년 5월 거래가 30,000만원 (약 3억원). 본건과 유사한 면적 및 연식 대비 시세 형성.

* 2000년식 다세대, 53.84㎡, 2026년 5월 거래가 25,500만원.

* 1995년식 다세대, 41.32㎡, 2026년 5월 거래가 16,900만원.

본건(36.08㎡)은 비교적 신축(2021년 준공)에 해당하며, 면적 및 연식을 고려할 때 2018년식 'M펠리체' 사례와 유사한 시세(약 3억원 내외)를 형성할 것으로 예상됨. 감정가 308,000,000원은 시장 시세와 부합하는 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 대형마트, 병원, 관공서 등은 차량 이동 시 접근 가능하며, 일반적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능함.

교통: 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 용이하며, 자가용 이용 시에도 주요 도로망 접근이 편리함.

교육: 서울신정여자중학교 등 교육 시설이 근거리에 위치하여 자녀가 있는 세대에게 적합함.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 복잡성: "대항력있는 임차인" 명시에도 불구하고, 임차인 현황 상 대항력이 없고 인수되는 보증금이 0원인 점, 그리고 "말소: 말소" 표기는 권리 관계의 복잡성을 시사함. 매각 조건에 명시된 '대항력 포기 조건'의 이행 여부 및 잠재적 법적 분쟁 가능성에 대한 철저한 검토가 필요함.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경은 추가적인 확인이 필요한 부분으로, HUG와의 계약 관계나 보증 관련 이슈가 있을 수 있음.

공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 증축 시 제한사항이 있을 수 있음.

주변 지역으로 특별히 확인되는 혐오시설은 없으며, 주거 및 교육 시설이 인접해 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)의 도시형생활주택으로, 입지 및 주거 환경은 양호한 편임.

감정가 및 유사 물건의 최근 시세가 유사한 수준으로 형성되어 있어 투자 가치가 있다고 판단되나, 임차인 관련 권리관계 및 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

이러한 복잡한 권리사항을 명확히 해소하고 안전하게 취득할 수 있다면, 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있을 것으로 보임.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적음.

실거주 및 임대 용이: 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 가구의 실거주 수요 및 임대 수요 확보에 유리함.

안정적 시세: 주변 유사 물건의 거래 사례를 통해 가격이 안정적으로 유지되고 있음을 확인.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 308,000,000원

유사 물건 시세 분석: 2018년식, 37.05㎡의 'M펠리체'가 2026년 5월 30,000만원(3억원)에 거래됨. 본건(36.08㎡, 2021년 준공)은 이와 유사하거나 다소 높은 시세(약 3억원 초중반)로 볼 수 있음.

권리분석 결과: 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력있는 임차인 관련 조건 및 HUG 조건 변경 등 리스크 요소를 고려해야 함.

권리관계의 불확실성을 감안하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적임.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 280,000,000원

최종 입찰가는 법률 전문가와 상담 후, 본건의 리스크 해소 여부 및 본인의 투자 성향을 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.