나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9871 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9871 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9871
• 주소: 서울특별시 강서구 등촌로13나길 24-6 누리S.H.T
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9871 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌로13나길 24-6 누리S.H.T | 감정가: 308,000,000원 | 최저가: 197,120,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9871 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택으로 이용중)

감정가: 308,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

면적 정보:

토지면적: 21.34㎡ (약 6.45평)

토지지분: 21.34㎡ (약 6.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.08㎡ (약 10.92평)

건물지분: 36.08㎡ (약 10.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 서울신정여자중학교의 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕을 가진 6층 건물 중 제5층 제501호입니다. 외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다. 현재 본 호실은 도시형생활주택으로 이용 중에 있습니다.

1.4. 설비내역

내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비, CCTV, 소방 설비 등이 설치되어 있어 생활 편의성을 제공합니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 완경사 지대에 위치한 두 필지의 사다리형 토지로서, 현재 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 토지 이용계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역(공항 관련), 과밀억제권역 등의 다양한 용도지역 및 지구 지정이 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

2. 권리분석

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다. 현재까지 제공된 정보만으로는 등기부상 특별히 부담해야 할 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없어 보입니다. 그러나 경매 물건의 특성상 권리 관계는 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 최종적인 권리 분석을 철저히 수행해야 합니다. '임대관계 미상'으로 명시되어 있어, 현재 점유 현황 및 임차인 존재 여부에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

3. 상권분석

본 물건이 소재한 화곡동 504-9번지 일대는 주거 중심의 지역으로, 다세대주택과 단독주택이 주를 이룹니다. 인근에 서울신정여자중학교가 위치해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 있을 수 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 지역에 필수적인 소규모 상점, 편의점, 식당 등의 생활 편의시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

4. 생활정보

본건은 서울신정여자중학교와 인접해 있어 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리한 편이어서 서울 시내로의 이동이 용이합니다. 도시형생활주택으로서 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

첫째, '임대관계 미상' 표시는 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있다는 점을 시사합니다. 명도 협상 또는 법적 절차 진행 시의 리스크를 충분히 인지해야 합니다.

둘째, '가축사육제한구역', '원추표면구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물의 증축, 개축, 재건축 등 개발 행위 시 법적 제약을 받을 수 있는 요인이 됩니다.

셋째, 주변 지역에 대한 추가적인 조사를 통해 혐오시설(쓰레기 처리장, 고압선 등)이나 잠재적 민원 발생 가능성이 있는 시설이 있는지 확인해야 합니다. 현재까지 파악된 정보에서는 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 철저한 현장 답사와 주변 탐문이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 주거 지역에 위치하며, 교육 시설(서울신정여자중학교)이 인접해 있다는 장점을 가지고 있습니다. 건물은 도시형생활주택으로 이용 중에 있으며, 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 재산권 확보에는 유리할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 불분명하고, 다수의 토지 이용 제한 규제가 있다는 점은 투자를 고려할 때 반드시 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 강제경매 물건이므로 권리관계의 위험은 상대적으로 낮을 수 있으나, 명도와 토지 이용 제한에 대한 면밀한 사전 조사와 분석이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

본 물건은 다음과 같은 투자 포인트를 고려해 볼 수 있습니다.

- 서울 강서구라는 지역적 이점과 함께, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

- 인근 학교와의 근접성은 교육 환경을 중시하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

- 토지와 건물을 일괄 취득함으로써 향후 자산 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

- 강제 경매 물건으로, 일반 매매보다 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

투자 실행 시에는 명도 절차의 진행 가능성, 잠재적 리스크 요인(토지 이용 제한 등)에 대한 완화 방안, 그리고 현재 감정가와 주변 시세를 비교하여 합리적인 입찰가를 산정하는 전략이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계