나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51438 [1] 서울특별시 서대문구 창천동 503-21 엘케이타운 8층803호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재‘창서초등학교’서측 인근에 위치하고, 주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선, 경의중앙선, 공항철도인 ""홍대입구역""등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 9층 건물 내 제8층 제803호로서,

외벽: 석재 붙임 마감 등
내벽: -
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 준주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대(문의:도시관리과)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-09-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

2.1. 소재지및건물정보

본건은서울특별시 서대문구 창천동 503-21번지, 엘케이타운 8층 803호에 소재하고 있음.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 9층 건물이며, 본건은 그 중 8층 803호임.

건축물대장상 사용승인일은 2020년 4월 3일임.

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

감정가는 333,000,000원임.

토지면적은 13.50㎡ (약 4.08평)이며, 건물면적은 28.32㎡ (약 8.57평)임.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각임.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사임.

2.2. 부동산의현황

위치및주위환경: 본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 ‘창서초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선, 경의중앙선, 공항철도인 ‘홍대입구역’ 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 9층 건물 내 제8층 제803호로서, 외벽은 석재 붙임 마감 등, 내벽은 별도 기재 없음, 창호는 샤시 창호 등임.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의형상및이용상태: 본건은 사다리형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접도로상태등: 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획및제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 입지조건

3.1. 교통환경

홍대입구역(지하철 2호선, 경의중앙선, 공항철도)이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

다수의 버스 노선이 운행하는 간선도로에 인접해 있어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 용이함.

3.2. 주변환경

본건은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역에 위치하며, 창서초등학교가 인근에 있음.

홍대 상권과 인접하여 다양한 편의시설, 상업시설, 문화시설 이용이 편리함.

3.3. 토지이용및제한

준주거지역으로 용적률 및 건폐율 규제가 적용되며, 신촌지구일대 지구단위계획구역으로 관련 법규를 준수해야 함.

군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 추가적인 제한 사항이 있음.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(갑3, 2024-05-02 접수)임.

본 경매 신청 채권자 역시 주택도시보증공사(갑5, 강제경매)임.

4.2. 주요권리사항

*소유권: 이찬형 외 1명 명의의 소유권보존등기(갑1) 및 유화진 명의의 공유자전원지분전부 이전(갑2)이 있음.

*임차권: 도예원씨 명의의 주택임차권(을3)이 등기되어 있으나, 말소 예정이며, 임차인 현황 상 ‘대항력 없음’으로 표기되어 있음.

*기타 권리: 주택도시보증공사의 가압류(갑3), 부산지방법원 2024카단102863, 채권액 1,545,000,000원. 서울특별시의 압류(갑4), 세금 체납 관련. 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)로 본 경매가 진행됨.

등기부채권 총액은 1,881,000,000원임.

4.3. 임차인현황및인수관계

임차인: 도예원

보증금: 336,000,000원

전입일자: 2022-05-02

확정일자: 2022-04-06 (등기부상 확정일자 2024-04-01 기재되어 있으나, 임차인 현황상 2022-04-06로 확인됨. 이는 단순 기재 오류 가능성 있음.)

배당신고일자: 2024-05-02

대항력: 없음

주요특이사항:

‘물건명세서 참고사항’에 따르면, 본건 신청채권자인 주택도시보증공사는 도예원씨의 임차보증금반환채권을 양수받은 승계인이며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함.

따라서, 임차인 도예원씨의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됨.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건은 홍대입구역 역세권 지역으로, 젊은층을 중심으로 한 다양한 상업시설, 근린생활시설, 문화시설 등이 밀집해 있음.

단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

5.2. 상권의특성

홍대 상권은 유동인구가 풍부하고 소비력이 높은 지역으로, 소형 주택 및 상가에 대한 수요가 꾸준히 있음.

지역 특성상 임대 수익률은 다소 변동성이 있을 수 있으나, 투자 가치가 높은 지역으로 평가됨.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 인근에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

주변에 다수의 음식점, 카페, 문화시설 등이 있어 여가 생활을 즐기기에 좋음.

6.2. 교육시설

단지에서 창서초등학교가 가까워 통학이 편리함.

주변에 중학교, 고등학교, 대학교 등 다양한 교육 시설이 위치함.

6.3. 교통시설

홍대입구역을 통해 지하철 2호선, 경의중앙선, 공항철도 이용이 가능하며, 이는 서울 시내 및 수도권 전반으로의 접근성을 크게 향상시킴.

인근 도로망이 잘 발달되어 있어 차량 이용 시에도 편리함.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

임차인 도예원씨의 보증금 인수 부담은 없다고 판단되나, HUG의 확약서 내용 및 이행 여부에 대한 최종적인 법적 검토가 필요함. 확약서 내용이 그대로 이행된다면 문제는 없으나, 만약의 경우를 대비한 소명 및 확인 절차를 거치는 것이 안전함.

7.2. 채무 총액

등기부상 총 채권액이 1,881,000,000원으로 매우 높은 편임. 이는 경매 개시의 원인이지만, 낙찰가와는 직접적인 연관이 없음.

7.3. 지역 특성

홍대 상권의 특성상 밤늦은 시간대의 소음이나 유동인구 밀집 등의 주거 환경에 대한 민감도는 개인에 따라 다를 수 있음.

7.4. 법적 제한

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등 용도지역별 건축 규제가 적용됨.

8. 종합의견

본건은 서울 서대문구 창천동, 홍대입구역 초역세권에 위치한 엘케이타운 내 다세대주택 경매 물건임.

건물은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 9층 중 8층에 위치하여 채광 및 조망 등에서 이점을 가질 수 있음.

감정가 333,000,000원 대비 면적(28.32㎡) 및 입지를 고려했을 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 평가될 수 있음.

가장 중요한 점은 임차인 도예원씨의 보증금 336,000,000원이 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단된다는 것임. 이는 HUG의 확약서 제출에 근거하며, 명확한 인수 부담이 없다는 것은 큰 장점임.

교통, 생활 편의성, 주변 상권 등 입지 조건은 매우 우수함.

9. 투자포인트

*초역세권 입지:* 홍대입구역(2호선, 경의중앙선, 공항철도)을 도보로 이용 가능한 최상급 교통 환경.

*신축 건물:* 2020년 준공된 엘케이타운 내 호실로, 비교적 현대적인 건물 상태 기대.

*임차인 부담 소멸:* 임차보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단되어 추가 비용 발생 위험 낮음.

*우수한 주변 환경:* 홍대 상권 인접으로 풍부한 생활 편의시설 및 문화 시설 이용 가능.

*향후 가치 상승 기대:* 신촌지구일대 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

10. 예상입찰가

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일 건물인 LK타운(503-21번지, 2020년 준공)의 23.69㎡ 면적 물건이 2026년 3월 14일 345,000,000원에 거래된 사례가 있음.

본건의 건물면적은 28.32㎡로, 해당 거래 사례를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 14,560,000원/㎡ 수준임.

이를 본건 면적에 적용할 경우, 약 28.32㎡ * 14,560,000원/㎡ = 약 412,500,000원의 시세가 형성될 수 있음.

본건의 감정가는 333,000,000원으로, 시세 대비 약 18% 이상 저평가된 것으로 분석됨.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 상회하는 경쟁이 예상됨.

종합적인 시세 및 본건의 특수 사항(보증금 미인수)을 고려하여, 예상 입찰가는 350,000,000원에서 380,000,000원 사이로 판단됨.

보수적으로 접근 시 감정가 대비 105%~115% 수준을 고려해볼 수 있으며, 적극적으로는 시세 수준까지도 고려 가능함.

11. 주변시설및혐오시설정보

*주변 시설:* 본건은 홍대입구역 인근 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 백화점, 대형 마트, 영화관, 병원, 관공서 등 다양한 편의 및 문화 시설 이용이 매우 편리함. 창서초등학교, 다수의 학원 등이 있어 교육 환경도 양호함.

*혐오 시설:* 주변 지역은 주로 주거, 상업, 업무 용도로 개발되어 있으며, 지도상이나 공개된 정보상으로 특별한 혐오 시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있는 것으로 확인되지 않음. 다만, 홍대 상권의 특성상 유흥업소 밀집 지역이 인접할 수 있으며, 이에 따른 소음 등은 간접적인 영향이 있을 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.