나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9982 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 152-10 제일맨션 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9982 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 152-10 제일맨션 제1층 제102호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9982
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 152-10 제일맨션 제1층 제102호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매15계 2025타경9982 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 152-10 제일맨션 제1층 제102호 | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 160,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9982 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9982 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 152-10 제일맨션 제1층 제102호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

토지면적: 31.19㎡ (약 9.43평)

토지 지분율: 3119

건물면적: 62.40㎡ (약 18.87평)

건물 지분율: 6240

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 박OO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '신정초등학교' 북서측 또는 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역'이 근거리에 소재하여 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다. 다만, 해당 지역은 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역/원추표면구역에 속해 있어 항공기 소음 및 고도 제한 등과 관련된 특이사항이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 이OO 씨의 재산이 채권자 박OO 씨의 신청에 의해 경매에 나왔습니다. 특별히 명시된 말소기준권리 외의 복잡한 권리관계는 현재 제공된 정보상으로는 확인되지 않으나, 경매 진행 시 인수되거나 말소되는 권리 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 소유자와 채무자가 동일 인물인 점을 고려할 때, 채무 변제를 위한 경매로 추정됩니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 화곡동 일대는 성숙된 주거지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 단지 내 상업시설이나 대규모 상업 지구와의 직접적인 연계성은 크지 않으나, 일상생활에 필요한 편의시설, 소매점, 식당 등이 인접해 있어 거주자 중심의 소비 활동이 이루어지는 지역입니다. 역세권이라는 점은 잠재적인 상권 활성화 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 신정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 자녀가 있는 세대에게는 교육 접근성이 뛰어난 장점이 있습니다. 지하철 까치산역을 이용한 대중교통 이용이 편리하며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있어 직장 출퇴근이나 외부 활동에 유리합니다. 또한, 주거 밀집 지역의 특성상 편의점, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 [일련번호 나]의 경우, 기준시점 현재 테라스 부분에 무단 증축된 제시외건물 ㉠이 소재하고 있으며, 이는 위반(불법) 건축물에 해당될 수 있습니다. 이로 인해 추후 원상회복 명령이나 이행강제금 부과 등의 제재가 발생할 수 있습니다. 해당 부분에 대한 관할 관청 신고, 허가 유무, 유효 여부 및 자동 승계 여부 등을 사전에 반드시 확인해야 합니다. 또한, 제시외건물의 면적은 외부 관찰 및 목측에 의한 개략적인 산정으로, 실제 면적과 차이가 있을 수 있으므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다. 건물 사용승인일이 1996년 및 2010년으로, 건물 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역/원추표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동 소재 본건은 신정초등학교와 까치산역 인근에 위치하여 입지적 장점을 갖춘 다세대주택입니다. 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리하며, 대중교통 접근성이 우수합니다. 그러나 [일련번호 나] 호실의 무단 증축된 제시외건물과 관련된 법적 리스크, 공항 관련 구역 지정으로 인한 건축 행위 제한 가능성 등을 신중하게 검토해야 합니다. 이러한 위험 요소를 명확히 파악하고 관리할 수 있다면, 주거용 또는 임대용으로 활용할 수 있는 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 입지 조건:** 신정초등학교와 지하철 까치산역 인근으로 주거 및 교통 편의성이 높습니다.

2. **실거주 및 임대 가치:** 다세대주택으로서 실거주 또는 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

3. **합리적인 감정가:** 현재 시장 가치 대비 경쟁력 있는 감정가로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

4. **토지/건물 일괄매각:** 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 또는 활용 가치를 높일 수 있습니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 권리관계, 법적 사항, 건축 관련 규제 등을 반드시 직접 확인하신 후 입찰에 참여하시기 바랍니다. 특히 제시외건물 관련 사항은 면밀한 조사가 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계