나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9853 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9853 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9853 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제3층 제301호 | 감정가: 342,000,000원 | 최저가: 342,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9853 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9853 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 342,000,000원

토지면적: 17.73㎡ (약 5.36평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 서울신정초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택 등이 형성된 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 교통 여건은 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자이자 채무자는 강OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 시 임차인 및 주택도시보증공사는 배당받지 못한 임대차보증금에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 매각이 완료되는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 낙찰자는 해당 조건을 승계하게 될 가능성이 높으므로, 인수되는 권리관계 및 임차인과의 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 화곡동 일대는 주택 밀집 지역으로, 아파트 단지와 다세대주택이 혼재되어 있습니다. 인근에 서울신정초등학교가 위치하고 있어 기본적인 주거 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 상업 시설은 주로 까치산역을 중심으로 형성되어 있으며, 생활 편의 시설 및 상점들이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 지구보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 서울신정초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역을 도보로 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 남서측으로는 강서로18길이 있어 차량을 통한 외부 진출입도 편리합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역으로도 지정되어 있으니, 지역경제과 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 주의사항에 명시된 임차인 관련 문제입니다. 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 하고 있어, 이에 대한 명확한 확인 및 처리가 필요합니다. 또한, '기타참고사항'에서 발코니 확장 등 내부 구조가 집합건축물대장과 다를 수 있다는 점을 언급하고 있어, 현장 방문 시 내부 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 토지이용계획상 공항 관련 구역 등으로 지정된 점도 장기적인 활용에 제약이 될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 까치산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 서울신정초등학교를 끼고 있어 주거 환경이 양호한 다세대주택입니다. 다만, 임차인 관련 복잡한 권리관계와 조건이 매각에 영향을 미칠 수 있으며, 향후 건축 규제 사항도 고려해야 합니다. 감정가는 3억 4,200만원으로, 면적 대비 시세와의 비교 분석이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 및 초등학교 인근이라는 입지적 장점은 꾸준한 수요를 기대하게 합니다. 소형 면적으로 신혼부부나 1인 가구의 실거주 목적 또는 임대 수익을 노리는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 조건과 권리 분석을 철저히 하여 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 최소화하는 것이 중요합니다. 저평가된 급매물이라면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

지도 검색 결과, 해당 소재지 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계