나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9867 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-9 누리에스.에이치.티 제1동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티아이 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재하며 ""대일고등학교"" 남서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(까치산역, 2호선 및 5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 소재하는 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 2021.02.10)

외벽 : 인조석 붙임 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도' 참조바람.
※ 내부구획 및 이용상황 등은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 향후 경매 진행 시 재확인바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장, 승강기 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 완경사 사다리형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 504-9번지, 누리에스.에이치.티 제1동 제5층 제502호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9867 (1)이며, 감정가는 463,000,000원입니다.

해당 물건은 2021년 2월 10일에 사용승인된 건물로, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 5층에 해당합니다.

토지 면적은 27.81㎡(약 8.41평)이며, 건물 면적(전용면적)은 47.02㎡(약 14.22평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 등기부채권 총액은 427,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경은 서울특별시 강서구 화곡동 소재하며, "대일고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 북서측으로 노폭 약 5미터 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 6월 16일자 의정부세무서장의 압류(체납징세)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 김 )

보증금: 427,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-11

확정일자: 2021-05-21

배당신고일자: 2023-07-26

대항력: 없음 (집합건물 등기부 상 주택임차권 말소 등기 확인)

비고: 본 물건은 특별매각조건으로, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인의 보증금 관련 채무는 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 전형적인 주거지역에 위치하고 있습니다. 인근에 상업시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이한 편입니다.

1.4. 생활정보

주거 환경은 조용하고 쾌적한 편이며, 주변으로 주택들이 밀집해 있습니다.

편의시설로는 도보 또는 대중교통 이용 가능한 거리에 마트, 병원, 은행 등이 소재할 것으로 예상됩니다.

교통으로는 지하철 2호선 및 5호선 까치산역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있습니다.

교육 시설로는 대일고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 제한 구역에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

감정평가 시점과 현재 시점 간의 시세 차이가 존재할 수 있으므로, 최신 시세 조사를 통한 입찰가 산정이 중요합니다.

특별매각조건에 따라 임차인 관련 채무 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 매각 진행 시 관련 서류를 최종 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 또한, 까치산역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 가장 큰 장점은 임차인 관련 보증금 채무를 매수인이 인수하지 않는다는 특별 매각 조건으로, 권리 관계가 명확한 상태로 취득이 가능하다는 점입니다. 다만, 공항 관련 구역 지정으로 인한 향후 재산권 행사상의 제약 가능성은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2021년 준공)

편리한 교통망 (지하철 2호선/5호선 까치산역 인접)

명확한 권리 관계 (임차인 보증금 및 채무 인수 부담 없음)

주거 지역 내 안정적인 수요 예상

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 지역의 유사한 연식 및 면적의 다세대주택(M펠리체, 2018년식, 37.05㎡)이 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본 건물의 전용면적 47.02㎡에 대한 시장 가치를 보수적으로 추정하면 약 380,000,000원 내외로 판단됩니다.

본 건은 임차인 관련 인수 부담이 없으며, 신축이라는 점을 고려할 때 시장 가치 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 360,000,000원 ~ 380,000,000원 범위 내에서, 투자 수익률을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

보수적인 접근을 위해 권장 입찰가는 370,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.