나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9976 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 849-16 제이와이펠리스 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9976 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 849-16 제이와이펠리스 제3층 제301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9976
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로 204 제이와이펠리스, 제3층 제301호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매10계 2025타경9976 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로 204 제이와이펠리스, 제3층 제301호 | 감정가: 230,000,000원 | 최저가: 184,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9976 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9976 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 849-16 제이와이펠리스 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 230,000,000원

토지면적: 20.45㎡ (약 6.19평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 이OO

준공일: 2016년 3월 8일

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 신정초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택을 포함한 공동주택과 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 위치하여 제반 교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

건물의 구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 모임지붕 건물로, 총 5층 중 제3층에 위치한 제301호입니다. 건물 외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시창호 마감입니다.

이용상태: 본건은 현재 공동주택, 즉 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

설비내역: 건물 내에는 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 본건이 속한 토지는 주변 필지와 높이가 같고 평탄한 정방형에 유사한 형태로, 현재 공동주택 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본건 단지는 북측 방향으로 포장된 도로와 접하고 있어 접근에 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역 내 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

공부와의 차이: 공부와 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 파악되었습니다.

기타참고사항: 임대관계에 대한 정보는 현재 파악되지 않아 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울 강서구 화곡동의 신정초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 주변은 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거 지역으로, 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등)이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호하여 서울 시내 이동이 용이합니다.

1.4. 권리분석

본건은 채권자 이OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(강OO)으로, 권리 관계는 비교적 명확하게 파악됩니다. 그러나 경매 절차의 특성상 권리 변동이나 인수될 수 있는 권리가 있을 수 있으므로, 입찰 전 법률 전문가를 통한 상세 권리 분석이 반드시 필요합니다. 임대차 관계가 미상인 점 또한 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로서 배후 수요가 풍부한 상권을 형성하고 있습니다. 신정초등학교와 인근 주택가의 수요를 바탕으로 안정적인 상권 유지 및 발전 가능성이 있습니다. 다양한 소매점, 식당, 학원 등 근린생활시설이 자리하고 있어 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

1.6. 생활정보

가족 단위 거주자에게는 신정초등학교가 인접해 있어 자녀의 교육 환경이 매우 좋습니다. 주변에 마트, 병원, 은행 등 필수 생활 편의시설이 충분히 갖추어져 있어 일상생활이 편리합니다. 또한, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월하며, 이는 직장인들에게도 장점으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건 토지는 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 원추표면구역) 및 대공방어협조구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 시 고도 제한 등 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다. 임대 관계가 파악되지 않아 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 화곡동 지역은 다세대주택 공급이 많은 지역 특성상, 매매가 상승이나 전세가율 확보에 다소 제한이 있을 수 있습니다. 표준적인 조사에서는 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았으나, 공항 인근이라는 점(소음 등)은 고려해야 하며, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 2016년 준공된 비교적 신축 연식의 다세대주택으로, 서울 강서구 내에서 우수한 교육 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 소형 면적으로 1~2인 가구의 실거주 목적이나 투자용으로 고려해볼 만한 물건입니다. 다만, 공항 관련 규제, 임대차 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 충분히 검토하고, 현장 조사를 통해 추가적인 사항을 확인한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

신정초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다. 최근 준공된 건물로서 내부 상태가 양호할 가능성이 높으며, 이는 추후 관리에 대한 부담을 줄여줄 수 있습니다. 감정가와 현재 시세를 면밀히 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정한다면, 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 약 9평의 소형 주거 공간은 소액 투자자나 갭 투자자에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계