나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9967 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개웅중학교"" 동측 인근에 위치하며, 인근으로 학교,
단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는
지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 내 제2층 제201호로서,
사용승인일(2021.08.20)

외벽: 치장타일 마감 등.
창호: 칼라알루미늄샷시 및 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 못하였으며,
건축물현황도상 방2, 욕실및화장실1, 거실1, 주방1, 현관, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 온수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지,
지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9967 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌B 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 263,000,000원

토지면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

토지지분: 19.32㎡ (약 5.84평)

건물면적: 24.54㎡ (약 7.42평)

건물지분: 24.54㎡ (약 7.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변에는 학교, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 상가 등이 소재하여 제반 환경은 보통입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제201호이며, 2021년 8월 20일 사용승인을 받았습니다. 건축물현황도상 내부 구조는 방2, 욕실/화장실1, 거실1, 주방1, 현관, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 추정되나, 현장 확인은 불가했습니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 온수 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

토지는 사다리형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 한정)입니다.

3. 권리분석

본건은 서울남부지방법원의 강제경매 사건으로, 채권자는 임차인인 임창순입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2021년 8월 26일 (서건호)

* 소유권이전: 2022년 10월 18일 (박철완, 매매)

* 주택임차권: 2024년 10월 24일 (임창순, 금275,000,000원). 전입일자 2022년 8월 26일, 확정일자 2022년 7월 26일. 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 강제경매개시결정: 2025년 5월 14일 (임창순, 금275,000,000원). 본 등기가 말소기준권리입니다.

말소기준권리: 2025년 5월 14일 접수된 임창순의 강제경매개시결정 등기입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 275,000,000원, 전입일자 2022.08.26., 확정일자 2022.07.26.)"으로 명시되어 있으며, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함." 이라고 기재되어 있습니다. 즉, 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임창순

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-26

* 확정일자: 2022-07-26

* 배당신고일자: 2024-10-24

* 대항력: 있음

* 비고: 차임이 없는 특이한 임대차 계약 관계입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 개봉동 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 로변을 따라 상업시설이 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 인근 학교 및 주거단지가 배후 수요를 제공합니다. 단지형 다세대주택 지역으로 안정적인 주거 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

주변 교통

시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

주변 편의시설

인근에 학교 및 근린상가 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육환경

개웅중학교가 인근에 위치하고 있으나, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 사항 확인이 필요합니다.

주거 환경

비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험

임차인 임창순은 대항력이 있으며, 보증금 275,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 제공된 정보에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 임차인의 실제 인수 금액과 상충될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 분석 전문가를 통해 인수 금액을 명확히 확인해야 합니다.

차임 없는 임대차 계약

임차인의 보증금 외 차임이 없는 계약 조건은 일반적인 임대차와 달라, 해당 임대차의 법적 실질 및 효력에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

토지거래허가구역 지정

2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 해당 토지 거래 시 규제를 받을 수 있습니다 (단, 지목 도로 한정).

교육환경보호구역

본건은 교육환경보호구역에 해당하므로, 건축 및 토지 이용에 대한 제한 사항이 있을 수 있습니다. 남부교육청을 통해 정확한 범위를 확인해야 합니다.

협소한 건물 면적

건물면적이 24.54㎡(약 7.42평)으로 협소하여, 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)인 다세대주택입니다. 교통이 편리하고 주변 생활 환경이 양호하며, 건물 자체의 연식도 짧다는 장점이 있습니다.

그러나 가장 큰 잠재적 위험은 대항력 있는 임차인 임창순이 존재하며, 그 보증금 275,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 본건의 입찰가 결정에 매우 중대한 영향을 미칩니다. (제공된 "인수 보증금 합계: 0원" 정보와 실제 임차인의 보증금 및 대항력 정보 간의 불일치는 반드시 명확히 확인해야 할 핵심 사항입니다.)

또한, 제공된 주변 시세 자료(다른 건물, 다른 면적)와 본건의 감정가(263,000,000원) 간에 상당한 가격 괴리가 존재하여, 감정가 대비 시세 분석에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 초기 관리 및 수리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 주변 교통망이 양호하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 소형 주택으로서 1인 가구 등의 수요층 확보가 가능합니다.

* 향후 지역 개발 또는 재건축 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 263,000,000원

최근 매매 사례 분석:

제공된 JSON 데이터상의 최근 매매 사례들은 본건(24.54㎡)과 면적(44.64㎡ ~ 72.48㎡)에서 큰 차이를 보이며, 거래 금액 또한 100,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로, 본건의 감정가(263,000,000원)와 상당한 괴리가 있습니다. 이는 해당 사례들이 본건과 직접적인 비교가 어렵거나, 본건의 감정가가 시장 가격 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

권리 분석상 인수 보증금:

임차인 임창순의 보증금 275,000,000원은 대항력이 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않을 시 매수인이 인수하게 됩니다. 그러나 제공된 정보에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 본 예상 입찰가 산정 시에는 "인수 보증금 합계: 0원"을 기준으로 산정하되, 해당 정보의 정확성 여부를 반드시 확인해야 합니다.

종합적인 고려:

본건은 신축 건물이라는 장점에도 불구하고, 대규모의 대항력 있는 임차인 인수 위험(보증금 275,000,000원)과 감정가 대비 시장 시세의 불확실성을 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 감정가 수준을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 280,000,000원

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보를 바탕으로 산정된 것으로, 실제 현장 조사, 임장, 권리분석 전문가 상담, 임차인과의 명도 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.