나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경515 [1] 서울특별시 금천구 독산동 291-1 현대지식산업센터 제2층 제207호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '가산중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 독산역)이
소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상26층 건물 중
현대지식산업센터 제2층 제207호로서, (사용승인일: 2014.02.28)
외벽 : 돌 붙임 및 페어그라스 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '공장'으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '사다리형'의 토지로서, 현황 '공장(지식산업센터
, 지원시설)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로, 남측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의
포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2020-12-24), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(
폭 20m~25m)(2024-06-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2
015-255호)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2020-174호(2020.5.1.
))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청
에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지
반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경515 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 291-1 현대지식산업센터 제2층 제207호

용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설)

감정가: 839,000,000원

토지면적: 33.36㎡ (약 10.10평)

건물면적: 131.97㎡ (약 40.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층, 지상26층 건물 중 제2층 제207호

사용승인일: 2014.02.28

1.1. 입지조건

주위환경: 서울특별시 금천구 독산동 소재 가산중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 독산역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호함.

토지: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 현황 공장(지식산업센터, 지원시설) 건부지로 이용 중임.

도로: 북측으로 노폭 약 20미터, 남측 및 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있음.

이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 14일 국민은행 근저당권 (1,042,800,000원)

등기부채권 총액: 1,508,120,000원

소멸되지 않는 권리: 대지권의 목적인 토지(별도등기)에 대한 구분지상권 설정등기 (을구 3번)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리임.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됨.

임대차 정보: 본건의 임대차 관계는 조사된 바 없어 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

주변 시설: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 내 현대지식산업센터에 위치함.

업종 현황: 본건은 기준시점 현재 '공장'으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었으며, 지식산업센터 및 지원시설 용도로 활용되고 있음.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 독산역 이용 가능. 다수의 버스 노선 운행.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 이용이 편리함.

교육시설: 가산중학교 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제 확인이 필요함.

혐오시설: 물건지 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

토지 별도등기 (구분지상권 인수): 본건은 토지에 대한 별도등기(구분지상권)가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용함. 이는 물건의 활용도를 제한하거나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 될 수 있음.

임대차 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 월세 등의 정보가 파악되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

교육환경보호구역: 남부교육청을 통해 정확한 보호 구역 범위 및 해당 업종에 대한 제한 사항을 반드시 확인해야 함.

각종 제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 관련 법규에 따른 이용 제한 사항을 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동의 현대지식산업센터 내 지식산업센터 물건으로, 지하철 1호선 독산역 역세권에 위치하여 교통 여건은 우수함. 건물 자체는 2014년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 지식산업센터 및 지원시설 용도로 사용되고 있음. 그러나 토지에 설정된 구분지상권이 매각 후에도 인수되는 점, 임대차 관계가 미상인 점은 주요 리스크 요인으로 작용함.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 인근으로 대중교통 이용이 편리함.

지역 개발 잠재력: 금천구 일대는 지속적인 도시 개발 및 산업 단지 조성으로 인한 성장 잠재력을 보유하고 있음.

지식산업센터 수요: IT, 제조업 등 다양한 산업군에서 지식산업센터에 대한 수요가 꾸준함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 839,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 하는 구분지상권 설정, 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 최근 유사 물건의 낙찰가율, 시장 상황, 본 건의 명도 난이도 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 조사를 통해 산출 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.