나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9936 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제18층 제1817호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9936 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제18층 제1817호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9936
• 주소: 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 로제리움2차, 제18층 제1817호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매2계 2025타경9936 | 소재지: 서울특별시 구로구 가마산로26길 5 로제리움2차, 제18층 제1817호 | 감정가: 116,000,000원 | 최저가: 92,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9936 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9936 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제18층 제1817호

용도: 아파트 (도시형생활주택, 원룸형)

감정가: 116,000,000원

토지 면적: 2.39㎡ (약 0.72평)

건물 면적: 14.04㎡ (약 4.25평) - 전용 면적 기준

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

1.2. 감정평가 요약

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""서울동구로초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주상복합건물, 아파트, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린상가 등이 혼재하는 상업 및 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선, 7호선 '대림역' 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 20층 건물 내 제18층 제1817호이며, 2014년 1월 3일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 인조석 마감, 창호는 시스템 창호 마감 등으로 이루어져 있습니다. 내부 구조는 방 겸 거실, 주방, 욕실, 실외기실, 현관 등으로 이용 중인 원룸형 아파트입니다. 개별난방설비, 위생 및 급배수시설, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 지하 자주식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔, 아파트(도시형생활주택), 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측 약 30m, 남서측 약 10m, 남측 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울 동구로초등학교 북서측 인근에 위치하며, 상업 및 주거 지역이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 대림역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 인근에 다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 생활 편의시설 및 상업시설이 발달된 지역으로 주거 편의성이 높습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 이OO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매 진행 시 법원에서 제시하는 권리 분석 내역을 반드시 확인해야 하며, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 면밀히 검토가 필요합니다. 다만, 제공된 정보만으로는 모든 권리 관계를 파악하기 어려우므로, 전문가와 상담하여 상세한 권리 분석을 진행하는 것이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 속한 구로동 일대는 주상복합, 아파트, 다세대, 도시형생활주택 등 다양한 주거 형태와 근린상가가 혼합된 지역입니다. 특히 대림역을 중심으로 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있으며, 식당, 카페, 편의점 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 이는 주거지로서의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 긍정적인 요인입니다.

1.6. 생활정보

단지 인근에 서울동구로초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리합니다. 또한, 지하철 2호선과 7호선 환승역인 대림역이 가까워 서울의 주요 업무 지구 및 중심 상업 지역으로의 출퇴근이 용이합니다. 주변에 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 토지이용계획 및 제한 사항: 본 물건은 가로구역별 최고높이 제한 지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 신축 시 건축 규제를 받을 수 있습니다. 교육환경보호구역의 경우, 남부교육청을 통해 세부적인 확인이 필요합니다.

2. 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 불분명하여 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 소형 면적: 전용면적 14.04㎡ (약 4.25평)으로, 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합할 수 있으나, 일반적인 아파트에 비해 주거 공간이 협소할 수 있습니다.

4. 주변 시설: 네이버 지도 검색 결과, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 하지만, 거주 지역의 특성상 소음이나 기타 생활 불편을 야기할 수 있는 시설(예: 일부 유흥업소, 공장 등)이 있을 가능성은 존재하므로, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 생활 편의시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 특히 소형 평형으로 1인 가구나 신혼부부를 대상으로 한 임대 사업이나 실거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 토지이용계획에 따른 건축 규제 가능성과 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 접근해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 대림역(2, 7호선) 인접으로 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있어 투자 가치가 높습니다.

2. 소형 면적 경쟁력: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준하며, 비교적 낮은 감정가로 소액 투자 접근이 용이합니다.

3. 배후 수요: 상업 지역과 주거 지역이 혼합된 지역으로, 직장인 및 대학생 등 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4. 개발 가능성: 향후 주변 지역 개발 계획 등에 따라 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다. (추가적인 지역 분석 필요)

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계