나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9988 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-93 도무스힐르 제1동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화일초등학교"" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 공동주택과 근린생활시설, 학교, 임야 등이 소재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 제반 차량진출입이 용이하며, 인근에 마을버스 정류장 등이 소재하여 제반대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상4층건물 중 제1동 제2층 제202호로서
(""집합건축물대장""상의 사용승인일은 2019.06.21.일임)

외벽 : 장식벽돌 쌓기 및 일부 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

대상물건은 단지형다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 2필지 일단의 완경사지 세장형으로서, 단지형 다세대주택의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북서측으로 초록마을로21길(폭약4m) 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 토지1, 토지2는 ""토지이용계획확인서"" 상에, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 원추표면구역(원추표면)<항공법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임.

(2) 대상 물건은 물건 실지 조사 시 개문은 하였으나 내부구조에 대한 조사는 용이하지 아니하여, 내부구조도는 구청에서 발급받은 ""집합건축물대장"" 상의 '건축물 현황도' 기준으로 감정평가 사례와 외부관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건 번호: 서울남부지방법원 2025타경9988 (1)

물건 종류: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

감정가: 302,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-93 도무스힐르 제1동 제2층 제202호

토지 면적: 28.31㎡ (약 8.57평)

건물 면적: 56.32㎡ (약 17.04평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 도무스힐르

건축 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상4층

사용승인일: 2019년 06월 21일

건물 층수: 지하 3층, 지상 4층 중 제2층 제202호

총 세대수 (건물 전체): 20세대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 소재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 원추표면구역으로 지정되어 있습니다.

중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역에 해당하여 관련 법규에 따른 고도 제한 및 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 05월 16일자 의정부세무서장의 압류 (갑7)

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (2019-06-27)

* 주택임차권 (2023-08-23) - 권리자: 김혜경, 금액: 295,000,000원, 말소: 인수

* 압류 (2022-05-16, 2023-02-01, 2024-07-25)

* 강제경매 (2025-05-15) - 채권자: 김혜경, 금액: 295,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-05

확정일자: 2019-10-14

대항력: 있음

배당신고일자: 2023-08-23

비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 임차인의 보증금 295,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

채권자가 임차인 김 으로 강제경매를 신청한 것으로 보이며, 배당 순위 및 배당 금액에 따라 임차인 보증금 전액 변제 여부가 결정될 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 매매가는 시기, 건축 연도, 면적에 따라 차이를 보입니다.

* 2018년식, 37.05㎡ 다세대주택: 2026년 5월, 30,000만원 (약 810만원/㎡)

* 2000년식, 53.84㎡ 다세대주택: 2026년 5월, 25,500만원 (약 474만원/㎡)

* 1995년식, 41.32㎡ 다세대주택: 2026년 5월, 16,900만원 (약 409만원/㎡)

본 물건은 2019년식으로 비교적 신축이며, 건물 면적 56.32㎡ 기준, 감정가 302,000,000원(약 536만원/㎡)으로 평가되었습니다.

최근 신축 연식의 물건(M펠리체)의 평당가(약 810만원/㎡)를 고려할 때, 본 물건의 감정가는 시세 대비 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

주거 지역으로 분류되며, '화일초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

단지형 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추어진 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원 인수 부담입니다.

임차인 김 은 확정일자를 보증금액보다 늦게 받았으나, 대항력이 인정되어 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수하게 됩니다.

현재 채권자(김 님의 강제경매)의 청구금액이 임차보증금과 동일한 295,000,000원이므로, 경매 낙찰가가 보증금 전액을 충당하지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있습니다.

5.2. 토지 이용 제한

공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 원추표면구역 등에 속해 있어 향후 건물 증축, 재건축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 내부 조사에 어려움이 있었으며, 실제 내부 구조와 다를 수 있어 현장 재확인이 필수적입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2019년식으로 비교적 신축인 다세대주택으로, 입지 및 주거 환경은 보통 수준입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 295,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 상황이며, 이는 매수인의 총 취득 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

임차인의 보증금액이 감정가에 근접하고, 경매 채권자 역시 임차인 본인이라는 점은 특수 권리 분석이 중요함을 시사합니다.

경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 인수 부담으로 인해 상당한 금전적 손실을 볼 수 있습니다. 따라서 권리 관계를 면밀히 분석하고, 임차인과의 협의 또는 법적 절차를 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년식)

* 주거 지역 내 입지로 안정적인 수요 기대 가능

* 향후 주변 개발 시 가치 상승 가능성 (단, 토지 이용 제한 사항 확인 필요)

8. 예상 입찰가

감정가: 302,000,000원

주변 시세 (신축, M펠리체 기준): 약 810만원/㎡

건물 면적 (56.32㎡) 기준 추정 시가: 56.32㎡ * 810만원/㎡ = 약 456,000,000원

본 물건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원 인수입니다.

이 인수 보증금을 제외하고, 물건 자체의 가치에 대해 보수적으로 접근하여 입찰가를 산정합니다.

보수적인 시장 가치를 감정가 302,000,000원으로 간주하고, 대항력 있는 임차인 존재 및 경매 위험을 고려하여 감정가의 약 75% 수준으로 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 226,500,000원

총 실인수 예상 비용: 예상 입찰가 (226,500,000원) + 인수 보증금 (295,000,000원) = 521,500,000원

본 물건의 실질적인 시장 가치가 521,500,000원 이상으로 평가될 경우에만 투자를 고려할 수 있습니다.

임차인의 배당 현황 및 법원 경매 진행 상황을 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.