나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102914 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 825-20 강남역센트럴푸르지오시티 1층센트럴애비뉴110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 '강남역(지하철 2호선, 신분당선)' 남동측 인근
에 위치하며, 주위는 업무시설 및 상업시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으
로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(강남역)이 소재하여
제반 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골조지붕 19층건 내 제1층 제센트럴애비뉴110호로서,
(사용승인일 : 2015.03.17.)
외벽 : 석재붙임, 복합판넬 등 마감,
내벽 : 인테리어 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(아마빌레헤어)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 지하
주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 5필 일단의 세장형 토지로 업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시
설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10m, 남서측으로 노폭 약 4m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1)일련번호 1, 2,
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로), 가로구역별 최고높이 제한지역<건
축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주
민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)
로 사용되는 부지)

2)일련번호 3, 4, 5
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로), 가로구역별 최고높이 제한지역<건
축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로
사용되는 부지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
임대관계는 미상임.

2)기타
대상물건은 집합건축물대장상 위반건축물(건축과-2291호:복층으로 개조하여 영업장으로 사
용)로 등재되어 있어 이행강제금, 원상회복 비용 발생 등에 대해서는 관할구청 등에 추가
적인 확인이 필요하오니 경매진행 및 참여시 유의하시기 바람.
(후첨 '사진용지' 참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102914 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 825-20, 강남역센트럴푸르지오시티 1층 센트럴애비뉴 110호

건물명: 강남역 센트럴 푸르지오 시티

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 철골조지붕 19층건 내 제1층

사용승인일: 2015.03.17.

감정가: 4,190,000,000원

토지면적: 8.98㎡ (약 2.72평)

토지지분: 8.981㎡ (약 2.72평)

건물면적: 59.78㎡ (약 18.09평)

건물지분: 59.777㎡ (약 18.09평)

총 면적: 68.76㎡ (약 20.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 관악신용협동조합

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 강남구 역삼동 825-20번지 (신주소: 서울특별시 강남구 테헤란로4길 6)에 위치한 '강남역(지하철 2호선, 신분당선)' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위환경: 본 물건이 속한 지역은 다양한 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 출입이 용이하며, 도보 거리에 버스정류장 및 지하철 강남역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

토지형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 5필 일단의 세장형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본 물건은 북동측으로 노폭 약 10m, 남서측으로 노폭 약 4m의 도로에 각각 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 관악신용협동조합의 근저당권 (접수일자: 2024-03-13, 권리금액: 3,240,000,000원) 입니다.

등기부채권 총액: 3,240,000,000원입니다.

진행된 경매: 관악신용협동조합이 신청한 부동산 임의경매 (접수일자: 2025-05-14, 권리금액: 2,779,072,513원) 입니다.

매각 후 소멸되지 않는 권리: 등기부요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않으나, 일반적으로 임의경매 사건에서는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대 관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

강남역이라는 대한민국 대표 상권의 중심부에 위치하고 있어, 높은 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

주변 지역은 다양한 업무시설, 오피스텔, 상업시설이 밀집해 있어, 다양한 업종과의 경쟁 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

본 물건은 현재 '아마빌레헤어'로 근린생활시설(미용실)로 이용 중이며, 이는 해당 상가로서의 기능과 가치를 입증하는 것으로 볼 수 있습니다.

프랜차이즈 업계에서는 강남역 상권을 안테나 매장 및 식음료 사업지로 유망하게 평가하고 있으며, 평균적으로 1층 20평 매장 기준 권리금 2억 5천~5억, 보증금 1억~2억 5천, 임대료 250~700만원 선으로 형성되어 있습니다.

본 물건과 같은 오피스텔 복합 상권은 점심, 저녁, 심야 시간대까지 꾸준한 고객 유입이 가능하며, 트렌드를 시험하는 장소로 활용됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 강남역을 중심으로 한 도심 상권에 위치하여, 다양한 금융, 쇼핑, 문화, 의료 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

강남역은 서울 및 수도권 전역으로 연결되는 교통의 요지로, 대중교통 이용이 용이하여 직주근접 및 생활권 확장에 유리합니다.

주변에는 다양한 브랜드 매장과 상업 시설이 밀집해 있어, 생활에 필요한 거의 모든 서비스를 한 곳에서 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

집합건축물대장 상 위반건축물 등재: 본 물건은 복층으로 개조하여 영업장으로 사용한 이력이 있어 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이로 인해 이행강제금 부과 및 원상회복 비용 발생 가능성이 있으므로, 경매 진행 및 참여 시 반드시 관할 구청에 추가적인 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상: 현재 임차인의 현황 및 보증금, 차임 등 세부 내용이 확인되지 않은 상태입니다. 이는 향후 명도 과정에서 불확실성을 야기할 수 있으며, 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

토지이용계획 상 제한사항: 본 물건이 속한 토지는 '도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로)', '가로구역별 최고높이 제한지역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역', '토지거래계약에 관한 허가구역' 등에 해당됩니다. [cite: 7 (관련 법규 일반)] 이미 건축물이 존재하므로 직접적인 건축 행위에 대한 제한은 적으나, 향후 건물 관련 변경이나 용도 제한 등에서 고려될 수 있습니다. 혐오시설이 직접적으로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 '강남역'이라는 국내 최고 상권의 핵심 입지에 위치한 근린상가로서, 뛰어난 접근성과 높은 유동인구를 바탕으로 높은 잠재력을 지니고 있습니다.

2015년에 준공된 비교적 신축 건물에 속하며, 강남역 센트럴 푸르지오 시티라는 브랜드 가치는 긍정적인 요소입니다.

하지만, 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재된 사실과 임대 관계가 미상인 점은 반드시 철저히 조사하고 해결 방안을 모색해야 하는 주요 리스크 요인입니다. [cite: 7 (관련 법규 일반)]

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 강남역 초역세권에 위치하여 압도적인 유동인구와 상징성을 가집니다.

안정적인 상권: 업무, 상업, 주거, 유흥 등 다양한 기능이 복합된 지역으로, 꾸준한 수요가 뒷받침됩니다.

잠재력: 위반건축물 문제 해결 및 임대차 관계를 명확히 할 경우, 안정적인 임대 수익과 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 4,190,000,000원

총 면적: 68.76㎡ (약 20.81평)

감정가 평당가 (전체 면적 기준): 약 201,345,530원/평

주요 고려사항:

* 본 물건은 위반건축물 등재로 인한 이행강제금 및 원상회복 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상으로 인한 공실 위험 및 명도 관련 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 강남역 상권의 평균적인 임대료 수준 및 향후 임대 수익률을 신중하게 검토해야 합니다.

* 상기 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰가 산정이 필요합니다.

권장 범위:

현장 조사, 관할 구청 문의를 통한 위반건축물 관련 비용 추산, 그리고 임대차 관계 명확화 등에 소요될 제반 비용을 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 29억 3천 3백만원 ~ 33억 5천 2백만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 법률 전문가 상담 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.