나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102866 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1056-26 편백나무타운빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2025.05.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 ""남현동주민센터"" 북서측 인근에 위치하는 ""편백나무
타운빌라"" 제2층 제202호로서, 인근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 및 4호선
'사당역'이 소재하는 증 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상6층 건물 중 제2층 제20호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등
내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교
육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관
관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원 2025타경102866 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102866 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1056-26 편백나무타운빌라 2층202호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 '사무소'로 등재)

* 감정가: 164,000,000원

* 토지면적: 9.30㎡ (약 2.81평)

* 토지지분: 9.2995㎡ (약 2.81평)

* 건물면적: 18.13㎡ (약 5.48평)

* 건물지분: 18.13㎡ (약 5.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 송OO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "남현동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 인근 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 2호선 및 4호선 '사당역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2024년 3월 5일 접수된 서초세무서장의 압류(갑3)입니다.

* 인수되는 권리:

* 갑구 순위 2번 소유권이전담보가등기 (2023. 10. 13. 등기, 권리자: 안기룡)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 이 가등기는 대물반환예약으로, 만약 가등기된 매매예약이 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실하게 될 위험이 있습니다.

* 을구 순위 11번 주택임차권 등기 (2023. 9. 5. 등기, 권리자: 송동환)는 배당에서 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 아니하면, 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 소멸되는 권리:

* 갑구 순위 1번 소유권보존 (2015. 1. 30. 등기)

* 갑구 순위 3번 압류 (2024. 3. 5. 등기, 서초세무서장) - 말소기준권리

* 갑구 순위 4번 압류 (2024. 7. 23. 등기, 관악세무서장)

* 갑구 순위 5번 강제경매 (2025. 5. 14. 등기, 채권자: 송동환) - 본 경매 사건 개시 결정

* 갑구 순위 6번 압류 (2025. 5. 22. 등기, 국민건강보험공단)

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-05

* 확정일자: 2021-01-14

* 배당신고일자: 2023-09-05

* 대항력: 있음 (을구 11번 주택임차권 등기)

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 140,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. (참고: 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 변동될 수 있으며, 을구 11번 임차권의 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

1.3. 상권분석

본건은 서울 관악구 남현동의 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하고 있으며, 남현동 주민센터 및 지하철 사당역 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 및 4호선 사당역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 남현동 주민센터 등 관공서 이용이 용이하며, 상업 시설도 인근에 위치하고 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조로, 내외벽은 석재붙임 및 벽지, 타일 마감되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소유권 이전 담보 가등기 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 말소되지 않는 소유권이전담보가등기(갑2)입니다. 이 가등기가 실행될 경우 매수인은 소유권을 완전히 상실할 수 있습니다. 가등기권자(안기룡)와의 관계 및 가등기 말소 가능성에 대한 철저한 사전 조사 및 협상이 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 송 의 보증금 140,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 인수 비용으로 작용할 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 불일치: 집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으나, 실제 주거용으로 이용 중일 가능성이 있습니다. 이는 추후 명도 또는 용도 변경 시 문제가 될 수 있으므로, 현황 파악이 중요합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본 토지는 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축, 증축, 재건축 등에 있어 법적 제한을 받을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보 검색으로는 본건 주변에 명확한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 소각장 등)이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지속적인 환경 변화 가능성은 항상 존재하므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사당역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 소유권 상실로 이어질 수 있는 소유권이전담보가등기 인수라는 치명적인 위험을 안고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 건축물대장상 용도 불일치 가능성도 잠재적 리스크로 작용합니다. 이러한 중대한 권리상의 하자를 고려할 때, 본 물건은 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 사당역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 도심 내 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 잠재적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 지역의 다세대 주택 시세는 다음과 같이 추정됩니다.

* 화신빌라 (2026년 5월, 2층, 98.46㎡) 65,000,000원

* 사당리치빌 (2026년 5월, 6층, 27.82㎡) 38,000,000원

* 한백리츠빌 (2026년 5월, 2층, 50.66㎡) 48,000,000원

* 본 건물의 전용면적 18.13㎡ (약 5.48평)을 고려할 때, 주변 시세는 약 3800만원에서 6500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본 건의 감정가는 164,000,000원으로, 이러한 시세 및 인수되는 권리(특히 가등기)의 위험을 전혀 반영하지 않은 매우 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건은 소유권 이전 담보 가등기로 인해 소유권 상실이라는 극단적인 위험을 내포하고 있습니다. 이러한 물건의 경우, 정상적인 시세 분석만으로는 합리적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 가장 중요한 고려 사항은 가등기권자가 언제, 어떤 방식으로 가등기를 실행할지 여부입니다. 만약 가등기가 말소되지 않고 그대로 인수된다면, 매수인은 소유권을 잃게 되므로 투자금 회수가 불가능해집니다.

* 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 할 가능성도 고려해야 합니다.

* 이러한 중대한 위험 요소를 감안할 때, 본 건에 대한 신중한 접근이 필요하며, 현재로서는 위험 대비 수익률을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 만약 입찰을 고려한다면, 가등기권자와의 직접적인 소통을 통해 가등기 말소 가능성, 인수 조건 등을 명확히 확인한 후, 최악의 시나리오(소유권 상실)를 감안한 금액으로 접근해야 할 것입니다.

* 결론적으로, 본 건은 투자 가치가 매우 낮거나 사실상 없는 것으로 판단되며, 입찰을 보류하거나 가등기 관련 문제가 명확히 해결되지 않는 한 절대 입찰에 참여해서는 안 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.