나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1512 [1] 서울특별시 중구 충무로2가 65-9 하이해리엇 9층9007호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중구 충무로2가 소재 '지하철4호선 명동역' 북측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역 등이 소재
하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상11층 건물 내 제9층 제9007호 및 제9008호로,
외벽 : 복합판넬 붙임 등
창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

일련번호 1, 2는 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 8필 일단의 사다리형 토지로, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남측으로 광대로, 북측과 서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 충무로2가 65-1, 65-8, 65-9 공히
중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리
구역(2016-11-24),서울도심(4대문안).

- 충무로2가 65-7, 65-15 공히
중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2016-04-14)(접합), 도로(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안),건축선.

- 충무로2가 65-12, 65-13 공히
중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2016-04-14)(접합), 도로(접합), 지하도로(저촉
), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안),건축선.

- 충무로2가 65-18
중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24
),서울도심(4대문안).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상.

- 호별표시가 없고, 이해관계인 비협조 및 인테리어 등으로 외부관찰시 호별 경계 확인에
한계가 있는 상태로 정확한 호별 경계 확인 등은 측량을 요하는 바, 경매 진행 및 입찰시
반드시 현장조사 등을 통해 경계 등을 확인 바람.

- 대상물건의 위치확인 및 내부구조는 이해관계인 비협조로 인하여 건축물현황도면, 대상물
건 감정평가전례, 외부관찰 및 표준적 이용상황 등을 기준하여 후첨 ‘내부구조도’와 같
이 표기 하였으며, 실제사항과 상이 할 수 있으니 경매 진행 및 입찰시 반드시 현장조사
등을 통해 확인 바람.

물건 비고

집합건축물대장에 위반건축물로 기재됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1512 (1)

• 소재지: 서울특별시 중구 충무로2가 65-9 하이해리엇 9층9007호

• 용도: 근린상가

• 감정가: 942,000,000원

• 토지면적: 10.34㎡ (약 3.13평)

• 건물면적: 43.67㎡ (약 13.21평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산임의경매

• 채권자: 시흥중앙새마을금고

• 건물 구조: 철골철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

• 위치: 서울특별시 중구 충무로2가 소재, 지하철 4호선 명동역 북측 인근에 위치합니다.

• 주위환경: 근린생활시설 및 업무시설이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

• 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

• 도로상태: 물건지 남측으로 광대로, 북측과 서측으로 소로에 접해 있습니다.

• 토지이용계획: 해당 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안) 등의 제한사항이 있습니다. 일부 필지는 지하도로와 저촉되는 구역도 포함됩니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 을5, 근저당권 (2021-08-10 접수, 권리자: 주식회사새마을금고자산관리회사, 금액: 1,560,000,000원)

• 본 경매개시 결정권리: 갑20, 임의경매 (2025-05-14 접수, 권리자: 시흥중앙새마을금고, 금액: 1,415,675,460원)

• 소멸되는 권리: 본 임의경매 절차에 따라 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (예: 갑18 압류)

• 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 현재로서는 명시된 바가 없습니다. (단, 지상권 개요는 비고란에 있으나 구체적인 내용은 미기재)

• 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

• 명동역 인근의 중심 상업 지역에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

• 주변에는 근린생활시설 및 다양한 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 환경입니다.

• 검색 결과, 명동 지역은 10대~20대 소비층을 중심으로 활발한 소비가 이루어지고 있으며, 특히 화장품, 패션, 면세점, 호텔 등이 주요 업종으로 분석됩니다.

• 최근에는 명동뿐만 아니라 을지로, 충무로, 신당 지역(을충당)이 '힙'한 상권으로 부상하며 외국인 관광객 유입이 증가하는 추세입니다.

1.4. 생활정보

• 주변 교통: 지하철 4호선 명동역이 북측 인근에 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

• 주변 편의시설: 명동 상권은 쇼핑, 외식, 문화시설 등 다양한 편의시설이 집중된 지역입니다. 남산골 한옥마을, 대한극장 등 문화시설과도 인접해 있습니다.

• 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 언급되거나 지도상에서 확인되지는 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 위반건축물: 집합건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있어, 추후 철거 또는 시정명령 등 법적 제재의 위험이 있습니다. 이는 재산권 행사 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

• 호별 경계 확인 어려움: 호별 표시가 없고, 외부 관찰로는 정확한 호별 경계 확인에 한계가 있습니다. 이는 실제 이용 면적이나 경계 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 측량을 해야 할 필요가 있습니다.

• 실제 현황과 도면 상이 가능성: 이해관계인 비협조 등으로 인해 건축물현황도면, 감정평가전례, 외부 관찰 등을 기준으로 작성되었으며, 실제와 상이할 수 있습니다. 현장 조사를 통한 정확한 확인이 필수적입니다.

• 임대관계 미상: 현재 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 저항이나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 서울의 핵심 상권 중 하나인 명동역 인근에 위치하여 입지적 가치가 높습니다. 상업지역 내 대로변에 인접하여 접근성 및 가시성이 우수하며, 풍부한 유동인구와 발달된 상권을 기반으로 한 근린상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

• 그러나 집합건축물대장에 기재된 위반건축물 사항은 매우 중대한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 이에 대한 정확한 실태 파악과 함께 향후 발생할 수 있는 비용 및 법적 문제에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

• 더불어, 실제 호별 경계 및 내부 구조가 도면이나 공부상 내용과 다를 가능성이 높으므로, 현장 조사 및 측량을 통해 정확한 사실 관계를 파악하는 것이 매우 중요합니다. 임대관계 미상 또한 잠재적 변수입니다.

1.7. 투자 포인트

• 최고의 입지: 서울 도심, 명동역 인근의 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

• 상업적 가치: 중심상업지역에 위치하며, 풍부한 유동인구를 바탕으로 다양한 상업 활동이 가능한 지역입니다.

• 개발 잠재력: 주변 지역의 상권 활성화 추세 및 도시 개발 계획 등을 고려할 때, 향후 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

• 예상 입찰가는 본 건의 감정가(942,000,000원)를 기준으로 하되, 위반건축물 등 잠재적 리스크 요인, 명도 가능성, 향후 예상되는 시정 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서, 이러한 제반 사항을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. (본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.