나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102884 [1] 서울특별시 동작구 사당동 44-179 디에스리브1단지디에스리브1단지102동 3층304호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102884 [1] 서울특별시 동작구 사당동 44-179 디에스리브1단지디에스리브1단지102동 3층304호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102884 | 소재지: 서울특별시 동작구 사당동 44-179 디에스리브1단지디에스리브1단지102동 3층304호 | 감정가: 685,000,000원 | 최저가: 548,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102884 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102884 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 44-179 디에스리브1단지 102동 3층 304호

용도: 다세대주택

감정가: 685,000,000원

토지면적: 41.43㎡ (약 12.53평)

건물면적: 53.24㎡ (약 16.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 동작초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 학교, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 삼성아파트 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 4, 7호선 환승역인 총신대입구역(이수역)이 소재하여 교통 여건은 매우 편리합니다. 이는 풍부한 유동인구를 흡수하고 수도권 내 주요 지역으로의 접근성을 높여줍니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 304호 다세대주택입니다. 외벽은 외장석 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 내장타일 등으로 마감되어 있고 창호는 샷시창호입니다. 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 토지는 5필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 공부상 토지 및 건물 면적과 현황 간 차이는 없습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 대표번지(사당동 44-179)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 교육환경보호구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요합니다. 건축법에 따른 도로의 일부를 포함하는 토지이용계획을 가지고 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 서울중앙지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다. 채무자는 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자는 박OO입니다. 이는 채권자의 신청에 의해 법원이 강제적으로 부동산을 매각하여 채무를 변제받는 절차입니다. 경매 진행 과정에서 추가적인 권리 변동 사항이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 말소기준권리 및 인수되는 권리 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

1.6. 상권분석

이수역(총신대입구역)은 4, 7호선 더블 역세권으로 서울의 중심 상권으로 발달하고 있으며, 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다. 특히 서리풀터널 개통으로 서초역, 내방역까지의 접근성이 향상되었습니다. 이 지역은 20대 및 30대 초반 MZ세대 소비층이 주를 이루며, 점포 평균 영업 기간이 3년으로 안정적인 상권으로 평가받고 있습니다. 사당~이수역 일대는 상권활성화 사업을 통해 거리 환경 개선, 상권 연결, 경쟁력 강화 등이 진행되어 왔습니다. 다만, 일부 분석에서는 이수역 먹자골목 상권이 침체기라는 의견도 있으며, 인근 경쟁 상권(방배동 카페거리, 사당역 먹자골목 등)으로 수요가 흡수되고 있다는 분석도 있습니다. 전체적으로 교통의 요충지라는 장점이 있으나, 상권별로 편차가 있을 수 있습니다.

1.7. 생활정보

본건 인근에는 동작초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 임대 내역 미상: 본건의 현재 임대 현황에 대한 정보가 공개되어 있지 않아, 명도 관련 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

2. 권리관계 확인 필수: 강제경매 건으로, 말소되지 않는 권리가 있을 수 있으므로 상세한 권리분석이 필수적입니다.

3. 상권 변동성: 이수역 상권은 발달된 편이나, 일부 지역에서는 경쟁 심화 및 수요 분산 가능성이 제기되고 있습니다.

4. 교육환경보호구역: 해당 구역 내에서의 행위 제한 사항이 있을 수 있으므로, 관할 교육청을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 지역 중 하나인 동작구 사당동, 총신대입구역(이수역) 역세권에 위치한 다세대주택입니다. 더블 역세권이라는 뛰어난 교통 요지와 풍부한 생활 편의 시설, 그리고 지역 상권 활성화 노력을 바탕으로 안정적인 주거 가치 및 투자 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 임대 내역 미확인, 권리관계 분석의 필요성, 그리고 상권의 미세한 변동성 등 경매 물건 고유의 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 통해 접근해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 더블 역세권 입지: 4, 7호선 이수역 인접으로 탁월한 교통 접근성 보유.

2. 편리한 생활 인프라: 동작초등학교, 근린생활시설 등 주거 편의 시설 우수.

3. 잠재적 가치 상승: 사당~이수역 일대 상권 활성화 사업 진행으로 인한 지역 가치 상승 기대.

4. 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 비교적 명확한 편임.

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 동작초등학교가 인접해 있어 교육 환경에 긍정적인 영향을 미치며, 이는 가족 단위 거주자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계