나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102868 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 649-25 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102868 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 649-25 다중주택 경매

• 사건번호: 2025타경102868
• 주소: 서울특별시 관악구 봉천로21가길 5-39
• 용도: 다중주택

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102868 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천로21가길 5-39 | 감정가: 1,227,175,230원 | 최저가: 981,740,000원 | 용도: 다중주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102868 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102868 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 649-25

토지면적: 97.00㎡ (약 29.34평)

건물면적: 151.38㎡ (약 45.79평)

제시외 건물면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

총 감정가: 1,227,175,230원

이용현황: 다중주택

건축년도: 2021년 12월 27일 사용승인

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.2. 물건 현황 및 입지 조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, "당곡고등학교"의 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접 대지 대비 완경사를 이루는 사다리형의 토지로서, 현재 다중주택의 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건 서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 현황 도로에 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 194m), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 채권자 주OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

제공된 정보에 따르면, 경매 진행 시 말소기준 권리 이하 모든 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 세부적인 권리 관계 및 인수되는 권리가 있는지에 대한 정확한 확인을 위해서는 등기부등본 열람 및 권리 분석이 필요합니다.

임차인 현황: 임대 관계는 미상으로 파악되므로, 명도 진행 시 관련 사항에 대한 별도 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권 및 생활 정보

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육 환경으로는 "당곡고등학교"가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하고, 지역 내 주거 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

현재 주변 지도 검색 결과, 특별히 인지되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 특이사항

임대 관계 미확인: 명도 대상 세대의 임대 관계가 불분명하여, 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

대지면적 차이: 일반건축물대장상 기재된 대지면적(95.85㎡)과 감정평가서 상의 토지면적(97.00㎡) 간에 미세한 차이가 존재합니다. 실제 면적에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

제시외 건물: 건물 감정평가서에는 제시외 건물 ㉠, ㉡이 소재한다고 명시되어 있으나, 토지 감정평가서에는 제시외 물건이 없다고 기재되어 있습니다. 다만, '주의사항'에 "일괄매각. 제시외 건물 포함"으로 명시되어 있어 매각 대상에 포함되므로, 해당 건물의 상태 및 활용 가능성을 사전에 파악하는 것이 좋습니다.

신축 건물: 2021년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 점은 장점이나, 신축 건물 관련 하자 등의 여부도 검토해 볼 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 12월에 준공된 신축 다중주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

입지적으로는 당곡고등학교와 가까운 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어난 편입니다.

토지 면적 차이, 제시외 건물 포함 여부, 임대 관계 미확인 등 일부 확인이 필요한 사항들이 있으나, 이는 상세 현장 조사를 통해 충분히 파악 가능할 것으로 보입니다.

전반적으로 안정적인 임대 수익 창출과 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 자가 사용이 가능하며, 유지보수 비용을 절감할 수 있습니다.

우수한 입지: 당곡고등학교 인근의 선호도 높은 주거 지역에 위치하여 공실 위험이 적고, 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 관계가 명확합니다.

지속적인 지역 가치 상승 잠재력: 관악구 봉천동 지역의 개발 가능성과 학군 프리미엄을 고려할 때, 장기적인 자산 가치 상승이 기대됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계