나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102868 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 649-25 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 관악구 봉천동 소재 ""당곡고등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건토지는 인접지대비 완경사지를 조성한 사다리형의 토지로서 다중주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약3미터 내외의 현황도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m). 과밀억제권역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.
2.일반건축물대장상 대지면적은 95.85㎥임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 3층 단독주택임.(사용승인일:2021.12.27.)
외벽:석재붙임 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 단독주택(다중주택)임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠,㉡소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102868 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 649-25 (도로명: 서울특별시 관악구 봉천로21가길 5-39)

* 건물용도: 다중주택 (건축물대장상 단독주택, 다중주택으로 이용)

* 감정가: 1,227,175,230원 (약 12억 2718만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OO

* 건축연도: 2021년 12월 27일 사용승인

* 토지 면적: 97.00㎡ (약 29.3평) (건축물대장상: 95.85㎡, 약 29.0평)

* 건물 면적: 151.38㎡ (약 45.8평) (건축물대장상 총면적: 140.3㎡, 약 42.4평)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

* 토지 형태: 인접지 대비 완경사지를 조성한 사다리형 토지로서, 현재 다중주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 현황도로가 소재합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

* 주요 권리 내용:

* 근저당권 (말소기준권리): 보라매새마을금고 (2021.06.02. 접수) - 420,000,000원. 본 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매: 주미연 (2025.05.12. 접수) - 110,000,000원. 현재 진행 중인 경매 사건입니다.

* 주택임차권: 조민수 (2024.07.18. 접수) - 150,000,000원. 전입 2022.04.08, 확정 2022.03.24. 매수인 인수 대상입니다.

* 주택임차권: 주미연 (2024.07.19. 접수) - 110,000,000원. 전입 2022.07.15, 확정 2022.06.12. 매수인 인수 대상입니다.

* 임차인 현황 (※ 주의: 아래 임차인 중 조민수, 주미연은 건물 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. '대항력 없음' 표기가 있으나, 이는 법적 해석이 필요하며 '인수' 조항이 우선 적용될 수 있습니다.):

* 조민수: 보증금 150,000,000원. 전입 2022.04.08, 확정 2022.03.24. (건물 등기부상 인수 대상)

* 주미연: 보증금 110,000,000원. 전입 2022.07.15, 확정 2022.06.12. (건물 등기부상 인수 대상)

* 강혜인: 보증금 125,000,000원. 전입 2022.03.30, 확정 2022.03.17. (건물 등기부상 '인수' 표기 없음, 소멸 가능성 높음)

* 서상덕: 보증금 0원. 전입 2022.01.06. (소멸 가능성 높음)

* 조원영: 보증금 0원. 전입 2025.04.15. (소멸 가능성 높음)

* 총 인수 보증금: 260,000,000원 (조민수 1억 5천만원 + 주미연 1억 1천만원)

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 보라매새마을금고 근저당보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸되나, 건물 등기부상 '인수'로 명시된 조민수, 주미연의 임차권은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건은 서울 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 당곡고등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 단독, 다가구 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 및 차량 접근성이 양호한 편으로, 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 상업시설, 학교(당곡고등학교 등)가 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다. 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 좋습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본건 인근에 혐오시설이 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 조민수(1.5억) 및 주미연(1.1억)의 임차 보증금 총 2.6억 원을 매수인이 추가로 인수해야 합니다. 이는 물건의 실질적인 매입 비용을 크게 증가시키는 주요 요인이므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 건물 상태 및 제시외 건물: 2021년 신축된 건물로 비교적 양호한 상태이나, 18.24㎡의 제시외 건물이 존재하며 일괄 매각 대상이므로 이에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 도로 상황: 서측 3미터 도로에 접해 있어, 향후 건축 행위 시 건폐율, 용적률 적용 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 권리관계의 모호성: '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 달리 임차인별 '대항력: 없음'으로 표기된 점은 법률적 검토가 필요합니다. 그러나 건물 등기부상 '인수'로 명확히 기재된 임차권은 매수인이 부담해야 할 금액으로 간주됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 봉천동의 신축 다중주택으로, 건물 연식 및 입지 조건은 긍정적인 요소입니다.

* 그러나 조민수, 주미연의 임차 보증금 총 2.6억 원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 크기 때문에, 실질적인 매입 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수되는 임차 보증금은 매수인의 총 지출액에 직접적으로 가산되므로, 이를 고려한 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가 12.27억 원은 건물 자체의 가치로 평가된 것으로 보이며, 실제 낙찰 시에는 인수 보증금을 포함한 총 부담액과 시장 가치를 비교하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 노후화가 적고 비교적 최신 설비를 갖추고 있어 즉시 활용 가능합니다.

* 우수한 입지: 당곡고등학교 인근 주거 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 다중주택 구조: 여러 가구 임대가 가능하여, 단일 소유주 하에 임대 수익 다각화가 가능한 구조입니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 입력된 최근 매매 정보는 '다세대 주택'으로, 본건 '다중주택'과는 법적 소유 및 거래 방식에 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 최근 거래된 다세대 주택의 면적당 가격은 39.75㎡(약 12평) 기준 5.4억 원(평당 약 4,500만원)으로 가장 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 26.98㎡(약 8.1평) 기준 2.83억 원(평당 약 3,490만원), 69㎡(약 20.8평) 기준 3.85억 원(평당 약 1,850만원)으로 조사되었습니다.

* 본건은 총 면적 151.38㎡ (약 45.8평)에 감정가 12.27억 원으로, 평당 약 2,679만원 수준입니다. 건축물대장상 면적(140.3㎡, 약 42.4평) 기준으로는 평당 약 2,900만원입니다.

* 이는 일부 다세대 주택의 최고가 거래 가격에 비해 낮은 수준이며, 시장 평균 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 입찰 시에는 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금 260,000,000원 (2억 6천만원)을 반드시 고려해야 합니다.

* 통상적으로 경매 물건의 총 실질 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)은 감정가의 85%~95% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.

* 감정가 1,227,175,230원을 기준으로, 총 실질 부담액을 감정가의 90% 수준으로 설정할 경우:

* 목표 총 실질 부담액: 약 1,104,457,700원 (약 11억 445만원)

* 이에 따른 예상 입찰가: 1,104,457,700원 - 260,000,000원 = 844,457,700원 (약 8억 4445만원)

* 총 실질 부담액을 감정가의 85% 수준으로 설정할 경우:

* 목표 총 실질 부담액: 약 1,043,098,946원 (약 10억 4310만원)

* 이에 따른 예상 입찰가: 1,043,098,946원 - 260,000,000원 = 783,098,946원 (약 7억 8310만원)

* 최종 제안 입찰가:

* 인수 보증금 2.6억 원을 고려했을 때, 총 실질 부담액이 감정가 수준을 넘지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

* 따라서, 총 실질 부담액을 11억원 ~ 11억 5천만원 범위 로 설정하는 것을 제안합니다.

* 이를 바탕으로 한 예상 입찰가 범위는 약 8억 4천만원 ~ 8억 9천만원 입니다.

* 입찰 시에는 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.