나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경550 [1] 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 산74-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2024타경550 [1] 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 산74-1 임야 경매

물건 대표 이미지

정읍지원 경매1계 2024타경550 | 소재지: 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 산74-1 | 감정가: 80,685,000원 | 최저가: 13,560,400원 | 용도: 임야

1. 부안 지원 2024타경550 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

경매 사건번호: 정읍지원 2024타경550 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리 산74-1

용도: 임야

감정가: 80,685,000원

토지면적: 5,379.00㎡ (약 1,627.00평)

토지 지분율: 53,7900 (전체 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 부OOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권 (토지 지상에 분묘 관련 권리 존재)

주의사항: 맹지 상태로 도로 접근이 어려움. 연고자 미상의 분묘가 소재함.

1.2. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 부안군 계화면 계화리에 위치하며, 주변은 마을 인근의 야산 지대로 임야와 전(밭) 등이 소재하고 있습니다. 과거 섬이었으나 간척사업으로 육지화된 계화면은 넓은 농경지와 함께 계화산(해발 246m)을 중심으로 한 자연경관을 자랑합니다. 특히, 이곳은 서해권의 아름다운 일출 명소로 알려져 있으며, 계화조류지는 다양한 야생 조류의 서식지이기도 합니다. 또한, 중생대 백악기에 형성된 계화도 지역은 전북 서해안 유네스코 세계지질공원으로 지정되어 지질학적 가치를 지니고 있습니다. 과거 지역의 교육 중심지였던 계화초등학교(현재는 역사관으로 일부 활용)가 인근에 있었던 점을 고려할 때, 과거에는 생활의 중심지였을 것으로 추정됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 최OO입니다. 채권자는 부OOOOOOOOO입니다. 토지 등기부등본 및 현황 조사 결과, 공부와의 차이는 없는 것으로 파악되었습니다. [cite: provided] 가장 큰 권리상의 특징은 '분묘기지권'의 존재입니다. 이는 토지 소유권과는 별개로 토지 상에 설치된 분묘의 사용 및 관리에 대한 권리가 있음을 의미합니다. 또한, 토지상에 연고자 미상의 분묘가 소재하고 있어, 경매 후 분묘 처리와 관련된 법적, 실무적 문제가 발생할 수 있습니다. [cite: provided]

1.4. 상권분석

부안군은 지역 경제 활성화를 위해 구도심 상권 활성화 사업인 '상권 르네상스' 사업 등을 추진하며 상권 개선에 힘쓰고 있습니다. 이러한 사업들은 공유 점포, 공유 주방, 특화 거리 조성 등을 포함하며, 이는 장기적으로 지역 상권 전반에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 본 물건이 소재한 계화면은 주로 농경지가 발달한 지역으로, 품질 좋은 '계화미' 생산으로 유명합니다. 따라서 주변 상권은 농업 관련 시설 및 지역 주민을 위한 기본적인 상업 시설 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 다만, 물건지의 특성상 직접적인 상업 지구보다는 농촌 지역의 상권 흐름을 따를 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본 물건의 소재지인 계화면은 부안시내버스가 30분 간격으로 운행하며, 부안시내버스터미널에서 계화면사무소를 경유해 계화리, 양산리까지 이동할 수 있습니다. 차량 이용 시에는 서해안고속도로 부안IC 또는 호남고속도로 태인IC를 통해 접근 가능하며, 국도를 이용할 경우 김제, 동진대교를 경유하여 접근하는 경로가 있습니다. 지역 특산물로는 '계화미'와 '백합죽' 등이 있습니다. 인근에는 과거 지역의 교육의 중심지였던 계화초등학교가 있으며, 이는 지역 공동체의 구심점 역할을 했을 것으로 보입니다. 드넓은 간척지와 아름다운 자연경관은 주민들에게 쾌적한 생활 환경을 제공할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 '맹지 상태'라는 점입니다. 이는 차량 등의 접근이 어려워 토지의 이용 및 개발에 큰 제약을 줄 수 있으며, 도로 확보를 위한 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. [cite: provided] 또한, 토지 지상에 분묘가 다수 소재하고 있으며, 이 중에는 연고자를 알 수 없는 분묘도 있어 경매 낙찰 후 분묘 이장 또는 승계와 관련된 복잡한 법적, 실무적 문제에 직면할 수 있습니다. [cite: provided] 부안군 내 일부 지역에서는 과거 폐기물 처리 시설 유치 등으로 주민 갈등이 있었던 사례가 있습니다. 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 장래 개발 시 이러한 사회적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전북 부안군의 아름다운 자연경관과 지질학적 가치를 품고 있는 임야입니다. '계화미'로 유명한 농업 지대인 동시에, 간척 사업의 역사와 유네스코 지질공원의 일부라는 특징을 가지고 있습니다. 하지만 맹지라는 접근성 문제와 다수의 분묘 소재는 토지 활용에 있어 매우 큰 제약 조건입니다. [cite: provided] 따라서 본 물건은 농업적 활용, 자연 친화적 개발, 또는 장기적인 투자 목적으로 접근하는 경우, 명확한 현장 조사와 법률 검토를 통해 맹지 해소 방안 및 분묘 처리 방안을 구체적으로 파악해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* **자연 및 지질 관광 잠재력:** 전북 서해안 지질공원 내에 위치하여 자연 관광 및 교육적 활용 가능성이 있습니다.

* **친환경 농업 가능성:** '계화미'로 유명한 고품질 쌀 생산 지역의 특성을 활용한 농업 투자가 가능합니다.

* **지역 개발 연계:** 부안군의 상권 활성화 및 지역 개발 사업 추진으로 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* **저평가 가능성:** 맹지 및 분묘 이슈로 인해 시장의 주목도가 낮을 수 있으나, 이를 해결할 수 있다면 잠재력 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

정읍지원 경매1계