나이스옥션 법원경매 통영 2023타경394 [1] 경상남도 통영시 인평동 420 전 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2023타경394 [1] 경상남도 통영시 인평동 420 전 경매

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통영지원 경매8계 2023타경394 | 소재지: 경상남도 통영시 인평동 420 | 감정가: 209,939,000원 | 최저가: 52,669,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2023타경394 (1)

소재지: 경상남도 통영시 인평동 420

용도: 전 (토지)

토지면적: 2797.00㎡ (약 846평)

건물 제시외면적: 32.50㎡ (감정평가서 상 ㄱ,ㄴ,ㄷ 등의 제시외 건물 및 수목 포함)

감정가: 2억 993만 9천원

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 천O

재매각 여부: 재매각 (과거 유찰 또는 매수 취소 등의 사유로 재매각된 건)

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 통영시 인평동에 소재하며, 충무중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 농경지와 단독주택, 공동주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 및 농업 환경을 갖춘 지역입니다.

하지만 본 물건의 가장 큰 특징은 차량 접근이 불가능한 맹지라는 점이며, 도로와의 직접적인 연결이 되어 있지 않아 접근성이 매우 취약한 상태입니다.

토지는 부정형의 남하향 완경사지로서 현재는 전(밭)으로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 보전녹지지역, 제2종일반주거지역에 포함되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 등 다양한 법적 제한을 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 소유자 겸 채무자인 유OO의 채무를 담보로 천O의 신청에 의해 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

권리 관계상 특별히 복잡하거나 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

다만, 맹지, 농지, 재매각 등 본건의 특수성을 고려한 추가적인 확인은 필요합니다.

1.4. 상권분석

해당 물건이 위치한 인평동 지역은 전반적으로 주거 지역과 농경지가 혼합된 형태를 띠고 있습니다.

상업 시설보다는 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역으로, 대규모 상권 형성은 어려운 환경입니다.

인근에 충무중학교가 위치하고 있어, 학생들을 대상으로 하는 소규모 교육 관련 편의시설이나 근린생활시설의 배후 수요는 존재할 수 있습니다.

주변 단독주택 및 공동주택 단지의 주민들을 위한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

교육 환경으로는 충무중학교가 인근에 있어 자녀 교육에 있어 접근성을 고려할 수 있습니다.

주거 지역과 인접해 있어, 차량 이동 시 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등) 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

그러나 맹지라는 점 때문에 현황 도로가 존재하지 않거나 사도 등으로 통행권이 명확히 확보되지 않은 경우, 일상생활에서의 불편함이 클 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지: 차량 진출입이 불가능하며, 건축 및 개발 시 도로 확보에 상당한 어려움과 추가 비용이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

농지취득자격증명: 본 토지는 농지이므로, 소유권 취득을 위해서는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으며 계약이 무효가 되므로, 사전 철저한 준비가 필수적입니다.

재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나 매수 신청인의 부적격 등의 사유가 있었을 가능성이 높습니다. 입찰 전 재매각 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

토지이용계획 및 제한: 도시지역 내 보전녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등 다양한 법규의 적용을 받으므로 향후 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

제시외 건물 및 수목: 감정가에 포함되어 매각 대상에 포함되지만, 현황 파악 및 철거, 이용 등 관련하여 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 소유자 외 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 인평동에 위치한 토지로, 충무중학교 인근에 자리하고 있으나 차량 접근이 불가능한 맹지이며 농지라는 점이 두드러집니다. 또한 재매각 건으로 추가 확인이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 맹지 해소 방안 마련, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 재매각 사유 확인 등 철저한 사전 조사 없이는 일반적인 투자자에게는 부담이 될 수 있는 물건입니다.

해당 토지 주변의 토지를 소유하고 있어 합병을 통해 활용 가치를 높이려는 실수요자나, 지역 토지 거래에 대한 깊은 이해를 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

맹지 해소를 통한 가치 상승 잠재력: 인접 토지와의 합병 또는 통행로 확보를 통해 맹지라는 단점을 극복할 경우, 토지의 활용 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

개발 잠재력: 도시지역 내 보전녹지지역 및 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 장기적으로 지역 개발 계획에 따른 용도 변경 및 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

경쟁력 있는 가격 확보 가능성: 맹지, 농지, 재매각이라는 여러 제약 조건으로 인해 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

인근 교육 시설 연계 가능성: 충무중학교와 인접해 있어, 향후 교육 관련 시설이나 주거 시설 부지로의 활용 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매8계