나이스옥션 법원경매 제천 2023타경7125 [1] 충청북도 제천시 봉양읍 삼거리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2023.12.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 봉양읍 삼거리 소재 "중앙고속도로 제천휴게소(춘천방향)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 지방도 주변 농경 및 임야지대임.

교통상황

제차량의 진출입이 가능하나 시외곽 농촌지대에 소재하여 제반 교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

대부분이 부정형의 토지로 일단의 제천관광농원내 시설(공연장, 캠핑장, 한옥펜션 등)부지 중 일부이며, 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 기호(6,8,10)는 진입도로로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본건의 각필지는 단지 내부도로를 이용하고 있으며, 제천관광농원 남측 부분이 로폭 약 3-4 미터 지방도(세거리로)와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-10,12,13): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

기호(11): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

기호(9) 및 기호(13) 지상에 일반목구조 기와지붕 단층(주택)건물의 일부가 소재하여 본건의 사용수익에 영향을 미치고 있는바, 제시외 건물로 인한 제한받는 상태의 가격을 별도 표기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서(사용승인일:2016.11.3.증축:2017.6.19.)
외벽: 합판위 보드마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 타일마감
창호: 샷시창호임.

기호(5): 일반목구조 기화지붕 단층 건물로서(사용승인일:2017.10.13.)
벽체: 몰탈위 벽지마감
창호: 목재창

이용상태

기호(2): 1층: 사무실, 화장실, 2층: 공연장
기호(5): 단독주택(한옥펜션)

설비내역

기호(2,5): 위생 및 급배수설비, 난방설비(화목보일러:기호5) 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 와 같이 제시외 건물(ㄱ- ㅁ)이 소재하나 종물 및 부합물로서 본건의 사용.수익에 큰 영향 없겠음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1 지상 제시외 카라반 및 목조데크 타인소유 매각제외, 목록7 지상 제시외창고 매각제외, 목록4,7내지13. 농지취득자격증명서 필요(미제출시 매수보증금 몰수). 목록9,13 지상 제시외 건물로 인하여 제한받을 경우의 가액은 35,000㎡(목록9), 42,000㎡(목록13)임을 감안하여 입찰,
현황: 목록6,8,10 농원 내 진입도로로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 제천시 봉양읍 삼거리 347에 소재한 부동산 강제경매 물건입니다. 사건번호는 제천지원 2023타경7125 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 윤OO입니다.

* 사건번호: 제천지원 2023타경7125 (1)

* 소재지: 충청북도 제천시 봉양읍 삼거리 347

* 용도: 단독주택 (현황: 관광농원 내 시설 부지 일부)

* 감정가: 1,232,033,900원

* 토지면적: 7,687.00㎡ (약 2,325.7평)

* 건물면적: 637.08㎡ (약 192.7평)

* 건물 제시외면적: 281.00㎡ (약 85.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤OO

* 특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 재매각, 공동담보.

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 현황: 목록 6, 8, 10은 농원 내 진입도로로 이용 중임.

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 제천시 봉양읍 삼거리 소재 중앙고속도로 제천휴게소(춘천방향) 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 임야 등으로 형성된 지방도 주변의 농경 및 임야 지대입니다. 본 물건은 대부분 부정형의 토지로, 일단의 제천관광농원 내 시설(공연장, 캠핑장, 한옥펜션 등) 부지 중 일부를 구성하고 있습니다.

* 주위환경: 중앙고속도로 제천휴게소 북측 인근, 농경지 및 임야 지대.

* 교통상황: 차량 진출입은 가능하나 시외곽 농촌지대에 소재하여 제반 교통사정은 다소 불편합니다. 본건의 각 필지는 단지 내부도로를 이용하며, 제천관광농원 남측 부분이 로폭 약 3-4미터 지방도(세거리로)와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 준보전산지(일부)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2017년 4월 5일 접수된 제천농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (제천농업협동조합, 2017-04-05, 390,000,000원)

* 소멸예정 권리: 근저당권, 합병한 대에 대한 이기 지상권 설정, 압류, 소유권이전(재산분할), 강제경매, 임의경매 등 (말소기준권리 이후 등기된 권리들)

* 인수주의 권리: 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액 (토지 기준): 390,000,000원 (말소기준권리 금액)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 제천시 봉양읍 삼거리에 위치한 관광농원 부지 내에 자리하고 있어, 상업적 상권이라기보다는 관광 및 휴양 시설과 관련된 입지적 특성을 가집니다. 주위 환경은 농경지 및 임야 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 통한 접근은 가능하나, 농촌지대에 위치하여 대중교통 이용이 편리하지 않을 수 있습니다. 중앙고속도로 제천휴게소 인근에 위치하여 광역 접근성은 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 접근성에 한계가 있습니다. 제천휴게소 인근의 시설 외에는 도심 인프라 접근성이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 농경지, 임야, 그리고 제천관광농원 내 시설들이 주를 이룹니다. 현재까지 검색된 정보에서는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크 요소를 포함하고 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 4, 7 내지 13번 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금 몰수될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 시설:

* 목록 1 지상 제시외 카라반 및 목조데크는 타인 소유로 매각에서 제외됩니다.

* 목록 7 지상 제시외 창고도 매각에서 제외됩니다.

* 목록 9, 13 지상 제시외 건물로 인해 본건 토지가 제한받을 경우의 가액은 각각 35,000㎡, 42,000㎡임을 감안하여 입찰해야 합니다.

* 진입도로 이용 현황: 목록 6, 8, 10번 토지가 농원 내 진입도로로 이용 중입니다. 사유지 내 도로 이용으로 인한 통행권 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상인 점은 향후 임차인과의 분쟁 소지를 내포하고 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 중복병합 및 재매각: 본 사건은 중복병합 사건이며 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서의 특이사항이나 권리관계 등을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다.

* 관광농원 부지 내 위치: 주변 관광농원들이 영업을 중단하거나 경매로 나온 사례가 있어, 해당 지역의 관광 산업 전망 및 본 물건의 수익성 등을 신중히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 제천시 봉양읍에 위치한 넓은 토지와 다양한 시설을 갖춘 관광농원 부지 내 부동산입니다. 넓은 토지 면적(약 2,325.7평)과 공연장, 한옥펜션 등의 기존 시설은 향후 활용 가치를 높일 수 있습니다. 하지만 농지취득자격증명, 제시외 건물, 진입도로 이용, 미상인 임대차 관계 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 재매각 물건이라는 점도 고려해야 할 부분입니다. 철저한 현장 조사를 통해 리스크를 명확히 파악하고, 이를 해소할 수 있는 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 7,687㎡ (약 2,325.7평)의 토지는 다양한 용도로 활용 가능성이 높습니다.

* 관광농원 내 위치: 잠재적인 관광 개발 효과 및 지역 내에서의 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

* 기존 시설 활용: 공연장, 한옥펜션 등 기존 건물들을 활용하거나 리모델링하여 수익 창출이 가능합니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 주변 시세 조사를 통해 저평가 여부를 확인하고 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,232,033,900원입니다. 제공된 정보와 검색된 자료를 종합적으로 분석한 결과, 현재 시점에서의 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 주변 시세 분석이 필수적입니다.

* 토지 가격: 제천시 봉양읍 일대의 보전관리지역, 영농여건불리농지, 준보전산지 등의 토지 가격은 평당 약 25만원에서 30만원 선으로 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다.

* 건물 가치: 건물(2)는 제2종근린생활시설로 2016년 사용승인되었으며, 건물(5)는 단독주택으로 2017년 사용승인되었습니다. 이와 유사한 규모의 신축 또는 관리가 잘 된 주택/시설의 경우 1억대에서 수억대까지 다양하게 거래되는 것으로 보입니다.

* 종합 분석: 감정가가 12억 3천만원대인 점을 고려할 때, 현재 주변 시세 및 물건의 특수성(다수의 리스크 요인)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 제시외 건물, 진입도로 이용, 농지 취득 관련 사항, 임대차 관계 미상 등은 낙찰 후 추가 비용 발생 또는 활용 제약을 초래할 수 있습니다.

* 제안: 유사 관광농원이나 넓은 토지 경매 사례에서 감정가 대비 50~70% 수준에서 낙찰되는 경우도 있습니다. 이를 고려하여, 본 물건의 경우 7억 5천만원 ~ 9억 5천만원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사 및 정밀 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.