나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경2729 [1] 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층101호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경2729 [1] 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층101호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경2729
• 주소: 서울특별시 송파구 올림픽로34길 5-13, 1층101호 (방이동,잠실벨솔레오피스텔)
• 감정가: 1,055,000,000원
• 최저가: 345,702,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 근린생활시설

서울동부지방법원 경매1계 2023타경2729 | 소재지: 서울특별시 송파구 올림픽로34길 5-13, 1층101호 (방이동,잠실벨솔레오피스텔) | 감정가: 1,055,000,000원 | 최저가: 345,702,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울동부지방법원 2023타경2729 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경2729 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층101호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,055,000,000원

토지면적: 4.95㎡ (약 1.50평) / 토지 지분율: 494.65

건물면적: 30.33㎡ (약 9.18평) / 건물 지분율: 3033.45

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: (OOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOOO

채권자: 사OOO

특이사항:

주의사항: 재매각임. 매수신청보증금 20%임.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 방이동, 지하철 8호선 "몽촌토성역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 연립다세대주택, 아파트단지, 호텔, 상업 및 업무시설, 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거·상업 복합지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 지하철 8호선 "몽촌토성역"과 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에는 올림픽공원 등 다양한 편의시설이 자리하고 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (현장 방문 시 재확인 필요)

1.3. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 2020년 4월 24일 사용승인되었습니다.

외벽: 시멘트몰탈 위 석재 마감 등

내벽: 페인트 및 타일 마감 등

창호: 알루미늄 샷시 창호 등

이용 상태: 제2종 근린생활시설로서 제과점, 커피점 등으로 이용 중이며, 일부(일련번호 "1" 및 "4")는 공실 상태입니다. 사무실로도 이용 가능합니다.

설비 내역: 급수위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 장방형의 평지로, 업무시설 및 근린생활시설 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 건물의 북측 및 남측으로 폭 6m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 규제

본건 토지가 포함된 지역은 다음과 같은 용도지역 및 규제를 받고 있습니다.

용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(잠실광역중심제1지구)

기타 지정사항: 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역 포함), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립제한지역.

일부 필지는 공공청사 용도와 저촉되는 부분이 있습니다.

이러한 복합적인 용도와 규제는 향후 건축 행위나 개발 시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되고 있습니다. 통상 임의경매는 채권자의 담보권 실행에 따른 경매로, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리(최선순위 설정 권리 기준)를 제외한 대부분의 후순위 권리가 소멸되는 것이 일반적입니다.

다만, 본건은 재매각으로 진행되는 건이므로, 이전 매각 과정에서 문제가 발생했는지 여부에 대한 확인이 필요합니다.

정확한 권리관계 확인을 위해서는 등기부등본 등 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 상권분석

잠실 벨솔레 오피스텔은 지하철 8호선 몽촌토성역 역세권에 위치하여 유동인구가 확보될 수 있는 입지입니다.

주변에 주거 시설, 업무 시설, 호텔 등이 혼재되어 있어 다양한 고객층 확보가 가능합니다.

제2종 근린생활시설로서 제과점, 커피점 등으로 활용되고 있으며, 지역 주민 및 주변 상주 인구를 대상으로 영업하기에 적합한 상권입니다.

일부 공실이 존재하나, 이는 신규 임차인 유치를 통해 임대 수익 증대를 꾀할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 생활정보

대중교통 이용이 매우 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

주변에 다양한 편의시설과 업무시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

올림픽공원이 인접해 있어 쾌적한 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

재매각 건: 이전 매각이 정상적으로 완료되지 않은 건으로, 잠재적인 문제점이나 특이사항이 존재할 수 있습니다. 사유 파악이 필수적입니다.

높은 매수신청보증금: 일반 경매보다 높은 20%의 보증금은 해당 물건의 특수성이나 과거 거래 이력과 관련이 있을 수 있습니다.

공실 발생: 현재 일부 호실이 공실 상태로, 신규 소유자 인수 후에도 공실이 지속될 경우 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

복잡한 토지이용규제: 다양한 용도지역 및 법규 적용으로 인해 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

임대관계 미확인: 현재 임대 중인 경우, 임차인의 현황 및 계약 조건을 정확히 파악해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 잠실광역중심지구의 역세권에 위치한 근린생활시설로서, 우수한 교통 접근성과 상업·주거 복합지대의 이점을 가지고 있습니다.

2020년 신축 건물로 비교적 최신 시설이며, 다양한 업종으로의 활용 가능성이 있습니다.

그러나 재매각으로 진행되는 점과 높은 매수신청보증금은 신중한 접근을 요구합니다. 이전 매각이 실패한 원인을 반드시 파악해야 합니다.

일부 공실 및 복잡한 토지이용 규제 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.10. 투자 포인트

역세권 상권의 잠재력: 몽촌토성역 초역세권 입지로, 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다.

신축급 건물: 2020년 준공된 건물로, 즉시 영업 또는 임대가 가능하며 리모델링 비용을 절감할 수 있습니다.

공실 활용 기회: 현재 공실인 호실을 신규 임차인 유치를 통해 임대 수익률을 높일 수 있습니다.

재매각 사유 심층 분석: 이전 경매 실패 원인을 면밀히 분석하여 투자 리스크를 최소화해야 합니다.

추가 개발 가능성 검토: 잠실광역중심지구 내 위치하므로, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 검토해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매1계