나이스옥션 법원경매 거창 2024타경878 [1] 경상남도 함양군 유림면 옥매리 산9 임야 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경878 [1] 경상남도 함양군 유림면 옥매리 산9 임야 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2024타경878 | 소재지: 경상남도 함양군 유림면 옥매리 산9 | 감정가: 117,008,700원 | 최저가: 29,355,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경878 (1)이며, 소재지는 경상남도 함양군 유림면 옥매리 산9입니다.

물건의 용도는 임야이며, 감정가는 117,008,700원입니다.

토지 면적은 39,545.00㎡ (약 11,962.35평)이며, 매각 대상은 토지 전부입니다.

본 경매는 채권자 이OO의 신청에 의한 부동산임의경매입니다.

1.2. 입지 조건 및 환경

본건은 경상남도 함양군 유림면 옥매리 소재 '차의마을' 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 축사 등이 혼재된 전형적인 농림지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 관내 교통편과 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지의 형태는 북서 방향으로 경사지는 부정형의 임야이며, 현황은 임야 및 일부 묘지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장된 농로에 접하고 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

토지이용계획상 농림지역 및 보전관리지역이 혼재하며, 임업용산지 및 준보전산지로 지정되어 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

또한, 다수의 가축사육제한구역(주거밀집 300m, 400m, 500m 이내)에 해당하여 해당 구역 내 축종에 대한 사육 제한이 적용됩니다.

1.3. 주변 시설 및 잠재적 리스크

토지이용계획 및 감정평가서에 의하면 부근에 축사 등 가축 시설이 소재하고 있어, 악취 등 잠재적인 혐오시설에 의한 불편함이 있을 수 있습니다.

또한, 본건 토지 위에 고압 송전선이 통과하고 있으며, 이에 대한 구분지상권(2009.09.16. 설정)이 등기되어 있어 건축 등 토지 이용에 중대한 제한이 따릅니다.

추가로 연고자 미상의 분묘 3기가 육안으로 확인되었으며, 광활한 면적으로 인해 육안으로 확인되지 않은 추가 분묘의 존재 가능성도 있습니다.

2. 권리 분석 및 주요 리스크

2.1. 권리 관계 분석

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자(박OOOOOOO), 채무자(노OO), 채권자(이OO)의 관계는 명확합니다.

가장 중요한 권리상의 특이사항은 기 설정된 '구분지상권'입니다.

송전선 통과로 인해 이미 설정된 구분지상권은 낙찰로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

이는 토지의 수직적인 이용(건축 등)을 영구적으로 제한하는 중대한 부담입니다.

2.2. 잠재적 리스크

법률적 리스크: 송전선으로 인한 '구분지상권'은 토지의 사용 및 수익에 직접적인 제한을 가합니다. 이로 인해 토지의 활용 가치와 시장성이 크게 하락할 수밖에 없습니다.

분묘 리스크: 토지 지상에 연고자 미상의 분묘 3기가 확인되었으며, 지적 경계가 불분명한 광평수 임야 특성상 추가 분묘의 소재 가능성도 농후합니다.

기존 분묘에 대해 분묘기지권이 인정될 경우, 매수인이 임의로 분묘를 철거할 수 없으며, 분묘기지권자에 대한 지료 청구나 협상을 통해 이장해야 하는 부담이 발생합니다.

측량 리스크: 지적 경계가 불분명한 광평수 임야이므로, 명확한 경계를 위해서는 정밀 측량이 필수적이며, 이 과정에서 예상치 못한 경계 분쟁이나 면적 오차가 발생할 수 있습니다.

3. 물건의 가치 평가 및 투자 의견

3.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 농림지역 및 임야에 위치한 물건으로 상업적인 가치나 상권 분석은 의미가 없습니다.

생활 편의 시설은 원거리에 위치하여 접근성이 낮으며, 도심에서의 생활정보는 기대하기 어렵습니다.

주변 환경이 임야, 농경지, 축사 등으로 구성되어 있어, 주로 임업이나 농지 확장, 보전용으로 고려해야 합니다.

3.2. 종합 의견

본 임야는 39,545.00㎡ (약 11,962.35평)의 대규모 면적을 가졌으나, 개발행위가 엄격히 제한되는 농림지역/보전관리지역/임업용산지 등 복합적인 용도지역에 해당합니다.

가장 큰 제약 요소는 '송전선 구분지상권'과 '분묘기지권'이 성립될 가능성이 높은 분묘의 존재입니다.

이러한 중대한 리스크를 감안할 때, 실수요자(임업 경영, 보전 목적)나 매우 장기적인 관점에서 토지 매입을 고려하는 투자자에게만 적합하며, 개발 차익을 기대하는 단기 투자에는 매우 부적합합니다.

매수 전 구분지상권의 범위 및 분묘 이장 가능성에 대한 면밀한 법률적 검토와 현장 확인이 필수적입니다.

3.3. 투자 포인트

대규모 임야: 1만 평이 넘는 광활한 면적은 장기적인 산림 경영 및 보전 용도로는 가치가 있습니다.

상대적 저가 취득 기회: 구분지상권 및 분묘기지권 등의 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높아 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

용도 변경 난이도: 농림지역, 임업용산지 등으로 인해 개발 행위가 엄격히 제한되므로, 장기적인 임업용 외의 용도 변경은 현실적으로 어렵습니다.

최고의 입지: 임야 특성상 최고의 입지라고 평가하기 어려우며, 인근에 축사가 소재하는 등 환경적 리스크도 함께 고려해야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매1계