나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1093 [2] 경상남도 거창군 남하면 지산리 1725 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1093 [2] 경상남도 거창군 남하면 지산리 1725 답 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2024타경1093 | 소재지: 경상남도 거창군 남하면 지산리 1725 | 감정가: 28,200,000원 | 최저가: 7,075,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경1093 (2)

소재지: 경상남도 거창군 남하면 지산리 1725

용도: 답 (공부상), 전 (현황)

감정가: 28,200,000원

토지면적: 1250.00㎡ (약 378.11평)

매각대상: 토지매각 (제시외 수목 복숭아나무 포함)

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각

1.2. 입지조건

본건 토지(기호 1~5)는 경상남도 거창군 남하면 지산리에 소재하며, "자하마을" 북서측 인근에 위치한 농지입니다.

주변은 전, 답, 자연림 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역 환경을 보입니다.

교통상황은 기호 (4)와 (5)의 경우 차량 접근이 용이하여 교통사정이 보통이나, 기호 (1), (2), (3)은 본건까지 차량 접근이 다소 어려운 상태입니다.

기호 (1), (2), (3)은 지적도상 맹지이나 인근 필지를 통해 접근이 가능한 상태이며, 기호 (4)는 서측에 노폭 약 2M 내외의 시멘트포장 진입로를, 기호 (5)는 남측에 노폭 약 2.5M 내외의 시멘트포장 진입로를 확보하고 있어 진입로 여부가 필지별로 다릅니다.

본건 토지는 모두 부정형의 완경사 지세이며, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자에 의한 부동산 임의경매 사건으로 진행되고 있습니다.

등기부상 특별히 문제 되는 권리는 없을 것으로 판단되나, 본건의 가장 큰 권리상의 주의사항은 농지취득자격증명서 제출 의무입니다. 농지법에 따라 매수인은 매각기일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 보증금(입찰보증금)이 몰수됩니다.

본건은 '재매각' 물건으로, 이전 최고가 매수인이 잔금을 미납하여 재차 매각이 진행되는 건입니다. 입찰 참여 전 이전 매수인의 잔금 미납 사유 등을 간접적으로 유추해 보는 것이 좋습니다.

제시외 물건인 복숭아나무(총 약 60주)는 모두 매각에 포함되어 매수인이 별도로 처리할 필요가 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 전형적인 농지(답/전)이므로 일반적인 상업적 관점의 상권분석은 무의미합니다.

보전관리지역에 속하며, 주변에 농경지가 밀집된 지역입니다. 따라서 투자 관점은 농사를 지을 실수요자나, 장기적인 농지(과수원) 보유 목적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 현재 복숭아나무가 다수 식재되어 있어 즉시 과수원 형태로 이용 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

주변에 "자하마을"이 있어 기본적인 마을 환경에 인접해 있습니다.

주변 시설 관련해서는 감정평가서상 추가적인 정보가 미상이며, 농지로서의 성격이 강해 도심권과의 거리는 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

최대 리스크 1: 농지취득자격증명 발급 가능성. 농업인 자격이 없거나 농지계획을 충족시키지 못하면 자격증명 발급이 불가하여 입찰 보증금을 잃을 수 있습니다.

최대 리스크 2: 필지별 접근성 차이. 기호 (1), (2), (3)은 맹지이므로 향후 개발이나 이용에 있어 인접 토지 소유자의 동의나 협조가 필수적입니다. 이는 토지 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

용도지역 리스크: '보전관리지역'은 개발행위가 제한적이며, 건축물의 종류나 건폐율, 용적률 등에서 제약이 따릅니다. 장기적인 개발을 염두에 둔 투자는 신중해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중인 보전관리지역 내 농지입니다. 전체 면적 약 378평 중 일부 필지(기호 4, 5)는 도로에 접하여 접근성이 양호하나, 일부 필지(기호 1, 2, 3)는 맹지이므로 필지별 이용 계획을 달리해야 합니다.

현재 토지상에 식재된 복숭아나무 약 60주가 매각에 포함되어 있어, 과수원 운영 실수요자에게는 유리한 조건입니다. 낮은 가격에 낙찰받아 농지 연금 가입 등의 장기적 보유 전략도 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

농지 실수요자 관점: 현재 '전'으로 이용 중이며 복숭아나무가 식재되어 있어 별도의 토목공사 없이도 영농 활동을 시작하기 용이합니다.

가격적 메리트: 재매각 물건인 점을 감안하여 유찰될 경우 감정가 대비 상당한 가격적 메리트를 확보할 수 있습니다.

복합적인 활용 가능성: 도로에 접한 필지(4, 5)와 맹지인 필지(1, 2, 3)를 분리하여 활용 방안을 모색할 수 있으며, 맹지 필지는 농지원부 작성용으로 활용하고 도로 필지는 진입로 확보 및 농업용 시설 설치 등을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계