나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1055 [1] 경상남도 합천군 삼가면 소오리 322-1 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경1055 [1] 경상남도 합천군 삼가면 소오리 322-1 답 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2024타경1055 | 소재지: 경상남도 합천군 삼가면 소오리 322-1 | 감정가: 66,035,000원 | 최저가: 16,567,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 분석 보고서 (경상남도 합천군 삼가면 소오리 322-1, 답)

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경1055 (1)

소재지: 경상남도 합천군 삼가면 소오리 322-1

용도(현황): 답(농지)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 가치

토지면적: 281.00㎡ (약 84.99평)

감정가: 66,035,000원

토지 지분율: 28100/28100 (100% 지분 매각)

제시외 물건: 없음

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 경상남도 합천군 삼가면 소오리 소재 "삼가초등학교"의 남서측 인근에 위치하며, 면소재지 농경지대에 해당합니다. 부근은 농경지와 농가주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 서측으로 현황 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다. 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

삼가면은 합천군의 남단 관문이자 교통 요충지로, 삼가시장과 삼가 한우거리를 중심으로 상권이 발달된 지역입니다. 최근 삼가면은 175억 원 규모의 도시재생 뉴딜사업이 추진되어, 노후 주거 환경 개선, 생활 터전 상권 정비, 주차장 확충 등 지역 활력 증진 사업이 활발히 진행되고 있어 향후 정주 여건 개선이 기대됩니다.

교육시설로는 삼가초등학교가 인근에 있으며, 삼가중학교 및 삼가고등학교 등도 면소재지 내에 위치하여 교육 환경은 양호합니다. 삼가면사무소 등 공공시설도 가까워 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 권리 관계

매각 대상은 토지 전부(100% 지분)이며, 공부(토지대장 등)와 현황('답' 이용 상태) 간에 차이는 없습니다. 토지 위에 제시외 건물이나 물건은 존재하지 않는 것으로 보고되었습니다.

본건은 채권자 공OOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 말소기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 매수인이 인수해야 할 권리는 없을 것으로 판단되나, 반드시 입찰 전 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.

임대관계는 미상(미확인)으로 보고되었습니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지의 가장 큰 특징은 용도지역이 **도시지역 내 준주거지역**이라는 점입니다. 이는 향후 개발 및 용도 변경의 잠재력을 시사하지만, 동시에 다음과 같은 중첩 규제에 주의해야 합니다.

상대보호구역(2021-12-29) 지정: 삼가초등학교 인근으로, 학생들의 보건·위생, 학습 환경 보호를 위해 건축 행위 및 시설 설립에 제한이 따를 수 있습니다.

조례로정한지역(문화유산): 인근에 합천 소오리 고분군 등 문화유산이 소재하며 , '문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률'에 따른 합천군 조례의 제한을 받을 수 있습니다. 이는 개발 행위 시 추가적인 검토나 제한을 요구할 수 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한구역): 가축 사육은 전면 제한됩니다.

4.2. 현황과 계획의 괴리

현황은 "답(농지)"이나, 용도지역은 "준주거지역"입니다. 따라서 준주거지역의 용도를 살려 개발하기 위해서는 반드시 **농지전용 허가**를 득해야 하며, 이 과정에서 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 확인

직접적인 폐기물 처리 시설, 대규모 공동묘지 등 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 면소재지 중심 상권 및 공공시설에 인접한 토지로, 농지 상태임에도 불구하고 **도시지역 내 준주거지역**이라는 우수한 잠재력을 가진 토지입니다. 주변 지역이 도시재생 뉴딜사업을 통해 활성화되고 있는 점도 긍정적입니다.

다만, 상대보호구역 및 문화유산 관련 규제와 농지전용 비용 및 기간 등을 고려하여 투자가치 및 개발 계획을 신중하게 수립해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 삼가면 중심가 상권 및 초·중·고 학군 인접.

개발 잠재력: **준주거지역** 용도지역 확보 (용도 변경 시 높은 지가 상승 기대).

지역 활성화: 합천 삼가 한우거리와 도시재생 사업 진행에 따른 개발 호재.

권리 안전성: 토지 100% 매각, 제시외 물건 및 복잡한 권리 관계 없음.

법원 정보

거창지원 경매1계