나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11816 [1] 경상남도 합천군 야로면 청계리 426 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11816 [1] 경상남도 합천군 야로면 청계리 426 임야 경매

• 사건번호: 2024타경11816
• 주소: 경상남도 합천군 야로면 청계리 426
• 감정가: 26,889,300원
• 최저가: 6,746,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

거창지원 경매1계 2024타경11816 | 소재지: 경상남도 합천군 야로면 청계리 426 | 감정가: 26,889,300원 | 최저가: 6,746,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경11816 (1)호이며, 매각 대상은 경상남도 합천군 야로면 청계리 426번지 소재의 임야 외 2필지(총 3필지 일괄매각)입니다. 용도는 임야로 기재되어 있으나, 현황은 전(밭) 형태 및 자연림으로 혼재되어 있습니다. 본 경매는 부동산강제경매이며, 토지 지분율은 485700분의 485700으로 전체 면적에 대한 100% 매각입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

본건 토지의 전체 면적은 4857.00제곱미터(약 1467.44평)입니다. 감정가는 26,889,300원으로, 평당 약 18,324원 수준으로 평가되었습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건(기호 1, 2, 3)은 합천군 야로면 청계리의 "하거1리마을" 북측 및 북동측 인근에 위치하며, 부근은 전(밭), 자연림, 주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 산간 지역입니다. 지리적으로는 합천군이지만 경상북도 고령군 및 대구광역시 생활권에 인접하여 광주대구고속도로 해인사IC를 통한 접근성이 상대적으로 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

감정평가서에 따르면 본건 토지까지 차량 접근이 어려운 상태이며, 제반 교통사정은 다소 불편하다고 평가됩니다. 특히 모든 기호(1, 2, 3)가 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 인근 필지를 통해서만 접근이 가능한 상태입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

기호 1, 2번은 공부상 지목은 답(논)이나, 현황은 부정형의 완경사 지세로서 현재 경작하지 않는 휴경 상태의 전(밭) 형태입니다. 기호 3번은 자연림 상태입니다.

토지이용계획상 기호 1번은 계획관리지역, 기호 2번는 계획관리지역 및 농림지역, 기호 3번은 농림지역 및 준보전산지로 구성되어 있어 개발행위 및 건축 시 복합적인 규제가 적용됩니다. 전 필지 모두 가축사육제한구역(일부 또는 전부 제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 모두 배OO로 동일하며, 채권자는 신OOOOO입니다. 이는 개인 채권에 기한 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

본건은 일괄매각 건입니다. 기호 1, 2번은 현황이 전(밭)이므로, **낙찰 시 농지취득자격증명(농취증) 또는 해당 토지가 농지가 아니라는 증명서를 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금(입찰보증금)이 몰수되어 반환되지 않는 매우 중대한 위험**이 있습니다. 또한, 재매각 물건이라는 점은 이전 낙찰자의 대금 미납 또는 절차상 하자가 있었음을 의미하므로, 입찰 전 권리관계 및 제반 조건을 면밀히 확인해야 합니다. 제시 외 물건은 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건은 외곽 농촌지역에 위치하며, 주위에 하거1리마을 외에는 별다른 상업시설이나 편의시설이 없습니다. 상업적인 용도로서의 가치는 매우 낮으며, 농촌생활 및 전원생활의 관점에서 접근해야 합니다.

4.2. 혐오시설 및 환경

주변에 특별히 검색되는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 가축사육제한구역으로 지정되어 있음은 인근에 축사 등이 존재할 가능성을 내포하며, 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편한 순수 농촌 환경입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지(盲地) 리스크

가장 큰 리스크는 매각 대상 3필지 모두 지적도상 **맹지**라는 점입니다. 건축 행위를 위해서는 인근 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙(토지사용승낙서)을 받거나, 지상권 등 사법상의 이용 권리가 확보되어야 합니다. 이는 시간과 비용이 소요되는 협상 과정이 필요합니다.

5.2. 농취증 발급 리스크

기호 1, 2번은 현황이 전(밭)으로 농지법의 적용을 받습니다. 낙찰자는 **농취증 발급 가능 여부**를 사전에 관할 지자체(합천군 야로면사무소)에 반드시 문의해야 합니다. 현황이 휴경상태인 점 등을 고려하여 농업경영계획을 현실성 있게 작성해야 하며, 증명서 미제출 시 보증금 몰수라는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.

5.3. 지목과 현황의 불일치

공부상 지목(답)과 현황(전 형태)이 불일치하므로, 향후 지목 변경 및 인허가 과정에서 추가적인 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 임야, 전(밭) 형태의 토지가 혼재된 **맹지**이며, **농취증이 필수적으로 요구되는 재매각 물건**입니다. 평당 감정가가 낮은 편이고 면적이 넓어 총액 부담은 크지 않으나, 맹지, 농취증, 복합적인 용도지역(계획관리지역/농림지역/준보전산지)으로 인해 일반인의 접근이 쉽지 않은 고난도 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

* **저렴한 평당가:** 넓은 면적(약 1,467평)에 비해 총 감정가가 낮아 평당 단가는 저렴합니다.

* **농림/계획관리지역 혼재:** 일부 계획관리지역(기호 1, 2번 일부)에 해당되어 향후 농촌 주택 또는 농업 관련 시설(창고 등) 설치 시 농림지역에 비해 상대적으로 유리한 측면이 있습니다.

* **장기 투자 목적:** 당장의 개발보다는 장기적인 관점에서 접근할 경우, 임야를 포함한 대규모 농지를 확보하는 수단이 될 수 있습니다.

* **영농 자격자 우위:** 이미 농업경영체에 등록되어 있거나 농취증 발급이 확실한 전문 투자자에게 유리한 물건입니다.

법원 정보

거창지원 경매1계