나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11953 [1] 경상남도 합천군 대양면 백암리 694 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11953 [1] 경상남도 합천군 대양면 백암리 694 전 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2024타경11953 | 소재지: 경상남도 합천군 대양면 백암리 694 | 감정가: 25,153,000원 | 최저가: 6,311,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경11953 (1)

소재지: 경상남도 합천군 대양면 백암리 694

용도: 전 (현황 잡종지 및 전)

감정가: 25,153,000 원

매각대상: 토지매각 (제시외수목 포함)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 779.00㎡ (약 235.64평)

건물 면적: 0.00㎡

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 합천군 대양면 백암리 소재 "문례실마을" 북측 원거리에 위치합니다.

주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 순수 농경지대로 판단됩니다.

부동산까지 차량 접근이 불가능한 맹지 상태이며, 관내 교통편 및 도로사정 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 불편한 편입니다.

토지 형상은 부정형이며, 현재 "잡종지 및 전"으로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 생산관리지역 및 가축사육제한구역(일부제한구역_700)으로 지정되어 있어, 개발 및 행위 제한이 존재합니다.

2.2. 권리 분석

본건은 채권자 신OOOOOOOO의 강제경매 신청 사건입니다.

소유자 및 채무자가 동일인(손OO)으로 확인되어 권리관계가 비교적 명료합니다.

특이사항으로 '재매각' 물건이며, 입찰 시 '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다.

주의사항에 명시된 대로 농지취득자격증명서 또는 농지가 아니라는 증명서를 제출하지 않을 경우 매수보증금이 미반환되므로 각별한 주의가 필요합니다.

제시외수목(감나무 등 12주)은 매각에 포함되나, 이동 가능한 농막 및 간이창고는 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰자가 철거 또는 이동을 요구할 수 있는 부분입니다.

2.3. 상권 분석

본건은 순수 농경지대에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야가 주를 이루어 상권이 형성되어 있지 않습니다.

따라서 상업시설 개발 목적보다는 순수 농지 또는 전원생활을 위한 목적으로 접근해야 합니다.

다만, 합천군 자체적으로는 관광 및 휴양 시설이 발달하고 있어 (예: 합천호, 관광지 등) 향후 주변 환경의 변화 가능성은 있으나, 본건은 맹지이므로 직접적인 수혜를 기대하기는 어렵습니다.

주변에 특정 혐오시설은 검색되지 않았으며, 순수 농촌 환경으로 보입니다.

2.4. 생활 정보

본건은 "문례실마을"에서 원거리에 위치하며, 차량 접근이 불가능한 맹지이므로 일상적인 생활 편의시설(마트, 병원 등) 접근성은 매우 낮습니다.

주변은 농경지대이므로 정주 환경보다는 영농 또는 주말농장 등의 목적으로 적합합니다.

관내 교통편이 불편하여 자가용 의존도가 매우 높을 것으로 예상됩니다.

3. 잠재적 리스크

3.1. 법적 및 행정적 리스크

최대 리스크는 '농지취득자격증명(농취증)' 미제출 시 매수보증금이 몰수된다는 점입니다. 농지법상 자격 요건을 반드시 확인하고 입찰해야 합니다.

'재매각' 물건으로, 기존 낙찰자의 보증금이 몰수되었을 가능성이 있으며, 이는 매각가격에 대한 시장의 불확실성이 존재했거나 농취증 미제출 등의 사유였을 수 있으므로 이전 경과를 확인해야 합니다.

'맹지' 상태로, 건축 행위 등 개발 행위에는 상당한 제약이 따르며, 인접 토지 소유주의 동의를 통한 건축법상 도로 확보(도로 지분 매입 또는 사용승낙)가 필수적입니다.

3.2. 물리적 리스크

토지 현황이 '잡종지 및 전'으로 이용되고 있어 지목(전)과 현황의 차이를 명확히 파악할 필요가 있습니다.

제시외 농막 및 간이창고는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 소유자 또는 점유자를 상대로 철거 및 부지 인도를 위한 법적 조치(명도)가 필요할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 순수 농경지대 내 위치한 생산관리지역의 '맹지' 상태의 토지입니다. 감정가 대비 투자 가치를 판단할 때, 건축 목적의 개발보다는 농업용 또는 소액 투자 목적에 적합합니다. 농지취득자격증명 발급 가능성이 가장 큰 관건이므로, 입찰 전 반드시 관할 면사무소에 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 맹지 특성상 시세보다 낮은 가격에 낙찰받는 것이 중요하며, 향후 인접 토지 매입을 통한 도로 확보 가능성도 타진해 보아야 합니다.

4.2. 투자 포인트

농지취득자격증명이 있는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

생산관리지역의 농지(전)로, 지자체 조례에 따른 건폐율(20% 이하) 내에서 농업 관련 시설 또는 주택 건축이 가능하지만, 현재는 맹지이므로 도로 확보가 선행되어야 합니다.

감정가 대비 낮은 가격에 유찰되어 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 생길 경우, 장기적인 관점에서 귀농/귀촌 또는 주말농장 등의 목적으로 접근할 수 있습니다.

제시외수목(감나무 등)이 포함되어 있어 소규모 농업 수익을 즉시 기대할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계