나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11892 [1] 경상남도 거창군 가조면 1366 일부리 숙박시설 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11892 [1] 경상남도 거창군 가조면 1366 일부리 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2024타경11892 | 소재지: 경상남도 거창군 가조면 온천길 50 | 감정가: 1,292,975,480원 | 최저가: 324,381,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 보고서: 경상남도 거창군 가조면 숙박시설 (짬모텔) 경매 분석

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 거창지원 2024타경11892 (1)

소재지: 경상남도 거창군 가조면 1366 일부리 (가조온천관광지구 내)

용도: 숙박시설 (모텔, 외부 표기: 짬모텔)

토지 면적: 795.10㎡ (약 240.51평)

건물 면적: 768.74㎡ (약 232.55평, 제시외 45.00㎡ 약 13.61평 별도)

감정가: 1,292,975,480원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자/소유자/채무자: 대OOOOOOOOOO / 서OOOOOOO / 서OO

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 (45.00㎡, 약 13.61평) 포함하여 평가 및 매각 진행

1.2. 물건 현황 요약

본 물건은 경상남도 거창군 가조면 일부리 소재 '가조온천관광지구' 내에 위치한 숙박시설(모텔)입니다. 철근콘크리트 구조의 3층 건물(외부표기: 짬모텔)로, 1층은 주차장, 2층은 객실 10개호, 3층은 객실 2개호 및 관리실 등으로 이용 중입니다. 위치는 숙박시설 및 상업용 나지 등이 혼재된 상가 및 업무지대이며, 북측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로(인도 포함)에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 '계획관리지역', '관광·휴양개발진흥지구', '제2종지구단위계획구역', '온천지구' 등으로 지정되어 있어 숙박시설 운영에 적합합니다.

2. 입지 분석 및 생활 정보

2.1. 입지 조건

최고의 입지:

본 물건은 '가조온천관광지구' 내에 위치하며, 온천이라는 강력한 관광 콘텐츠를 기반으로 하고 있습니다. 인근에 백두산 천지온천 등 온천장과 숙박시설이 밀집되어 있어 지역 내 숙박시설 클러스터를 형성하고 있습니다. 온천 관광객 유입이 꾸준하여 기본적인 숙박 수요는 확보되어 있는 입지입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 광주-대구 고속도로 '가조 IC'와 인접하여 광역 교통망 접근성이 매우 우수합니다. 대구, 고령, 함양 등 인근 주요 도시에서 1시간 이내로 접근이 가능하여 광역 상권의 관광객 유치에 유리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

2.2. 생활 정보 및 주변 환경

주변 환경:

부근은 숙박시설과 상가 및 업무지대가 혼재된 온천 관광지구입니다. 아직 종합 위락시설이나 대형 호텔 등의 개발이 지연되고 있어 일부 미개발된 나지가 있으나, 이는 향후 개발에 따른 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

혐오시설:

주변 관광지구 특성상 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 숙박시설 밀집 지역으로 타 숙박업소와의 경쟁은 상존합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 구성 및 특이사항

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 관계 발생 가능성이 낮아 보입니다.

제시외 건물: 건물 감정평가요항표에 따라 제시외 건물(ㄱ) 45.00㎡(약 13.61평)이 부합물 또는 종물로 평가되었으며, '주의사항'에 포함되어 일괄 매각됩니다. 이는 통상적으로 매수인이 인수하여 사용 또는 철거가 가능하며, 법적 리스크는 크지 않습니다.

임대차 관계: 임대관계는 미상(미확인)으로 기재되어 있어, 낙찰 후 임차인이 있을 경우 명도(인도명령 또는 명도소송) 진행 시 정확한 임차인 현황 및 대항력 여부 확인이 필수입니다.

3.2. 예상 명도 리스크

본 물건은 현재 '숙박시설'로 이용 중이며, 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때, 실제 점유자가 누구인지(소유자, 임차인, 기타 점유자)를 파악하는 것이 중요합니다. 미상의 임차인이 존재하고 대항력이 있을 경우(선순위 임차인), 보증금 전액을 인수해야 할 리스크가 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통한 철저한 임차인 권리 분석이 필요합니다. 다만, 부동산 임의경매로 소유자 및 채무자가 동일인일 가능성이 높아 소유자가 직접 운영 중일 경우 명도 리스크는 상대적으로 낮을 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성 및 현황

상권 특성:

가조온천관광지구는 온천을 주력으로 하는 관광 상권입니다. 주중에는 온천 이용객 및 일반 숙박객 수요, 주말에는 광역 단위의 관광객 유입이 기대됩니다. 주변에는 기존 온천장, 모텔, 상가 등이 소규모로 형성되어 있습니다.

경쟁 상황:

인근에 다수의 모텔 및 '호텔가조'와 같은 숙박시설이 운영 중이므로, 경쟁이 치열할 수 있습니다. 본 물건(짬모텔)은 리모델링이나 시설 개선을 통해 경쟁력을 확보해야 할 필요성이 있습니다.

성장 잠재력:

가조온천관광지구는 계획상의 종합 위락시설 개발이 지연되고 있으나, 이는 반대로 개발이 현실화될 경우 지역 상권 전체의 활성화와 함께 본 물건의 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

미개발 리스크:

관광지구로 지정되었음에도 불구하고 일부 부지가 미개발 상태로 방치되고 있어, 계획된 관광지 활성화가 예상보다 지연될 경우 숙박시설의 영업 환경 개선도 더딜 수 있습니다.

시설 노후화 및 경쟁:

건물의 외벽 마감재가 석재 붙임 및 드라이비트 등으로 비교적 양호해 보이나, 내부 객실 및 설비 상태를 확인하여 리모델링 비용을 산정해야 합니다. 경쟁 심화에 대비하여 시설 투자 비용이 추가될 수 있습니다.

임대차 미상:

앞서 언급한 바와 같이 임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 정확한 점유자 파악 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

5.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 거창군 가조온천관광지구 내 숙박시설로, 온천이라는 확실한 콘텐츠를 기반으로 한 입지입니다. 광역 교통 접근성도 양호하여 충분한 숙박 수요를 기대할 수 있습니다. 감정가가 약 13억 원으로 책정되었으며, 토지면적 795.10㎡(약 240평)와 건물면적 768.74㎡(약 232평)를 일괄 매각한다는 점에서 안정적인 투자 물건입니다. 다만, 미상의 임차인에 대한 권리 분석과 시설 운영을 위한 리모델링 비용 산정이 성공적인 투자의 핵심입니다.

투자 포인트:

1. 온천지구 내 숙박시설 확보: 전국 최고 수질을 자랑하는 온천지구 내 핵심 입지로, 안정적인 수요층 확보에 유리합니다.

2. 토지 가치 잠재력: 토지 면적이 약 240평 규모로 비교적 넓고, 계획관리지역 및 관광지구로 지정되어 있어 향후 관광지 개발 진척 시 토지 가치 상승 여력이 있습니다.

3. 직접 운영 또는 임대 수익: 낙찰 후 객실 리모델링을 통해 직접 모텔을 운영하거나 전문 운영사에 임대하여 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

4. 저층부 활용성: 1층이 주차장으로 되어 있어, 리모델링 시 일부를 온천 관련 부대시설(휴게공간, 소형 음식점 등)로 활용하여 수익을 극대화할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계