나이스옥션 법원경매 거창 2024타경946 [1] 경상남도 합천군 가야면 야천리 288 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경946 [1] 경상남도 합천군 가야면 야천리 288 답 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매2계 2024타경946 | 소재지: 경상남도 합천군 가야면 야천리 288 | 감정가: 25,367,000원 | 최저가: 6,364,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 거창지원 2024타경946 (1)이며, 경매구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

소재지는 경상남도 합천군 가야면 야천리 288번지입니다.

용도는 '답(논)'으로, 현재는 묵답(휴경지) 상태입니다.

감정가는 25,367,000원입니다.

본 경매는 공유물분할 경매의 특성을 가지며, 매각대상은 기타(토지)입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 725.00㎡ (약 219.31평)입니다.

건물면적 및 제시외면적은 없습니다.

1.3. 매각 조건 및 특이사항

매각은 일괄매각 조건입니다.

특이사항으로 농지취득자격증명(농취증)이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.

본 건은 재매각 물건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 합천군 가야면 야천리 "점골마을" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 묘지, 임야 등이 소재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

교통 상황은 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 상권 분석

본 물건의 용도가 농지(답)이며 입지 특성상 상업 시설이 발달한 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변에는 여관, 식당 등 접객업소가 일부 영업 중인 '전골' 마을도 있으나, 본 건 토지와는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

2.3. 생활 정보

합천군 가야면 야천리는 면소재지 역할을 하며, 인근에 가야산 국립공원, 해인사 등이 소재하고 있습니다.

파프리카와 양파가 특산물인 지역입니다.

생활 편의 시설은 면소재지 중심이나, 토지 이용의 주 목적이 영농 활동에 있으므로 생활 편의성보다는 생산성에 중점을 두어야 합니다.

2.4. 주변 환경 및 혐오시설

주변 환경은 농경지, 묘지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

감정평가서상 제시된 내용으로는 인근에 묘지가 소재한다는 점 외에 특정 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역(일부제한구역_250)에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 소유 관계

본 경매는 공유물분할을 위한 경매입니다. 이는 공유자 간의 합의가 이루어지지 않아 법원의 판결을 통해 공유물을 현금화하여 분배하는 절차입니다.

일반 강제/임의경매와 달리 권리상의 복잡성은 적을 수 있으나, 지분율(72500)에 대한 명확한 이해가 필요합니다. 다만, 토지 지분율이 72500으로 기재된 점은 전체 면적 725.00㎡와의 관계를 명확히 파악하기 위해 등기부등본 확인이 필요합니다. (통상 1/N 또는 전체면적을 의미하는 것으로 추정되나, 공부 확인 필수)

소유자, 채무자, 채권자가 각각 다르게 지정되어 있습니다.

3.2. 법적 제한 사항

계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 등 개발 행위에 일정 수준의 제한이 있습니다.

가축사육제한구역(일부제한구역_250)으로 축사 등 특정 가축 시설 설치에 제약이 따릅니다.

농지(답, 현황 묵답)이므로 농지법의 적용을 받으며, 낙찰 시 '농지취득자격증명서'를 반드시 제출해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출 리스크:

농지취득자격증명을 기간 내에 제출하지 못하면 매수보증금을 몰수당합니다. 농지취득에 결격 사유가 없는지, 농업경영계획서 작성이 가능한지 등을 사전에 확인해야 합니다.

재매각 물건 리스크:

이전 낙찰자가 대금을 미납했거나, 농취증 미제출 등으로 인해 재매각되는 물건입니다. 이는 권리상의 하자가 아닌 매수인의 사유일 가능성이 높으나, 농취증 미제출이 사유라면 동일한 리스크가 존재합니다.

진입로 리스크:

기호(1) 토지는 지적도상 '맹지'입니다. 현황 포장농로를 통해 진출입은 가능하지만, 추후 토지의 개발이나 영구적인 사용을 위해서는 인접 토지 소유주와의 '통행 지상권' 등의 협의가 필요할 수 있습니다.

토지 현황 리스크:

현황이 '묵답'으로, 농지로서의 기능을 회복하기 위해 일정 수준의 토목/농지 정비 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 나온 합천군 가야면의 농지입니다. 계획관리지역에 속해 있어 농지로서의 활용뿐만 아니라 일정 수준의 개발 가능성(농업 관련 시설, 전원주택 등)도 잠재적으로 가지고 있습니다. 다만, 필수적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지법상의 제약과 맹지(기호1) 포함이라는 진입로 리스크를 극복해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

농지연금 활용 가능성:

농지법상의 자격을 갖추고 장기간 보유할 경우, 추후 농지연금 가입 요건을 충족하여 노후 대비 수단으로 활용할 수 있습니다.

계획관리지역의 잠재력:

농림지역이나 보전관리지역보다 개발 행위에 비교적 자유로운 계획관리지역이라는 점은 장점입니다. 농업인이 실수요 목적으로 주택이나 농업용 시설을 건축하기에 유리합니다.

저렴한 진입 장벽:

감정가가 2천만원대로 상대적으로 낮아 소액으로 투자 진입이 용이합니다.

토지 면적 대비 가격:

약 219평 규모의 토지를 비교적 저렴하게 취득하여 영농 활동 또는 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계