나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11441 [1] 경상남도 함양군 서상면 926-1 옥산리 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경11441 [1] 경상남도 함양군 서상면 926-1 옥산리 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경11441
• 주소: 경상남도 함양군 서상면 부전계곡로 320-2
• 감정가: 28,831,600원
• 최저가: 7,233,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 단독주택

거창지원 경매2계 2024타경11441 | 소재지: 경상남도 함양군 서상면 부전계곡로 320-2 | 감정가: 28,831,600원 | 최저가: 7,233,000원 | 용도: 단독주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 거창지원 2024타경11441 (1)이며, 용도는 단독주택입니다.

채무자 및 소유자는 박OO이고, 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다.

감정가는 28,831,600원으로 책정되었습니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지/건물 지분 매각입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 경상남도 함양군 서상면 926-1 옥산리 일대입니다.

총 토지면적은 1069.00㎡ (약 323.38평)이며, 건물면적은 95.16㎡ (약 28.79평)입니다.

건물 제시외면적은 41.70㎡ (약 12.61평)이며, 이는 일괄 매각에 포함되는 항목(㉠~㉥)이 있습니다.

본건은 토지 및 건물 모두 지분(토지 지분율: 21380, 건물 지분율: 1903.2) 매각으로 진행됩니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본건(기호 1, 2, 3)은 함양군 서상면 옥산리 소재 "부전마을" 내 및 북측 주변에 위치하고 있습니다.

주변은 주택, 전, 답, 임야 등이 혼재한 전형적인 농촌 마을입니다.

교통상황은 기호(1) 토지는 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통 수준이나, 기호(2), (3) 토지는 인접 필지를 통해서만 접근이 가능하여 교통사정이 다소 불편할 수 있습니다.

토지 형태 및 이용 상태는 기호(1)은 완경사 지세의 주택 건부지(단독주택)이며, 기호(2)는 공부상 '답'이나 현황은 주택 건부지 및 나지(공터)로 이용 중이며, 기호(3)은 주택 건부지입니다.

도로 상태는 기호(1)은 노폭 약 7M-8M 포장도로와 접하고 있으나, 기호(2), (3)은 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획상 기호(1)은 보전관리지역, 기호(2)는 계획관리지역에 해당하며, 모두 가축사육제한구역(일부 축종 제한지역)입니다.

2.2. 권리분석

본 물건은 토지 및 건물에 대한 지분 매각으로 진행됩니다.

가장 큰 권리적 리스크는 지분 매각에 따른 공유자우선매수신고 가능성 및 **법정지상권** 성립 여부입니다. 법정지상권 성립 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

경매 진행 상 특이사항으로 재매각이 진행되고 있으며, 목록 2번 토지에 대해서는 현황과 달리 공부상 지목이 '답'(농지)이므로 **농지취득자격증명서 제출이 필수**이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

2.3. 상권 및 생활정보

본건은 농촌 마을인 부전마을 내에 위치하며, 주택(기호 4-가)과 폐가 형태의 주택(기호 4-나)이 혼재되어 있습니다.

주변은 전원 주택 및 농지로 구성되어 있어 상권 발달은 미미하고, 기본적인 생활 편의시설은 면소재지로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

건물 기호(4-나)는 폐가 형태로 별도의 설비 내역이 없으며, 구조(슬레이트 지붕)나 소재지(인접 필지 일부 포함) 등 공부와 현황상 차이가 있습니다.

한편, 2021년경 함양군 서상면 일대에서는 폐기물 소각장 설치를 두고 주민들의 반발이 있었던 사실이 검색됩니다. 해당 시설이 본건지 주변에 실제로 건립되었거나 추진 중인지는 추가 확인이 필요하며, 만약 그러하다면 이는 인근 마을 주민들에게 잠재적인 혐오시설로 인식되어 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

3. 잠재적 리스크 및 특이사항

본 물건은 권리관계가 다소 복잡하여 초보 투자자에게는 위험 부담이 높을 수 있습니다.

첫째, **지분 매각 및 공유자우선매수신고**로 인해 공유자의 입찰 참여 여부가 큰 변수가 됩니다. 공유자우선매수신고는 1회로 제한됨을 숙지해야 합니다. 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할을 위한 추가적인 법적 절차가 필요합니다.

둘째, **농지취득자격증명서(농취증) 제출 의무**입니다. 목록 2번 토지는 현황은 주택 건부지나 공부상 지목이 '답'이므로, 법원 회신서 첨부 내용대로 농취증 또는 농지가 아니라는 사실증명서를 반드시 제출해야 합니다.

셋째, **제시외 건물 처리 문제**입니다. 제시외 건물 중 일부(㉠~㉥)는 매각에 포함되나, 일부(㉦~㉪ 및 기타 구조물)는 매각에서 제외됩니다. 특히 목록 3번 토지 지상의 철거 및 이설이 용이한 구조물 등 매각 제외 물건의 처리(철거, 명도 등)에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

넷째, **법정지상권 성립 가능성 및 건물 현황 차이**입니다. 지분 매각의 경우 법정지상권의 문제가 발생할 가능성이 높으며, 건물 기호(4-가, 4-나) 모두 공부상 소재지나 구조에 현황과 차이가 있어 추가적인 법적 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 지분 매각, 법정지상권, 농취증 제출, 제시외 건물 처리 등 복합적인 권리 및 행정적 리스크를 안고 있습니다.

4.1. 종합 의견

이 물건은 일반적인 단독주택 투자보다는 복잡한 권리 문제를 해결할 수 있는 **특수물건 전문 투자자**에게 적합합니다. 낙찰 이후 공유자와의 협상(지분 매입/매도) 및 소송(공유물 분할)을 통해 최종적인 시세 차익을 노려야 합니다. 특히 계획관리지역(기호 2)이 일부 포함되어 있어 장기적으로 토지 개발 가치를 가질 수 있다는 점은 긍정적입니다.

4.2. 투자 포인트

**권리 문제 해결을 통한 고수익 추구:** 지분 매각의 특성상 낮은 경쟁률로 낙찰받아 공유자에게 지분을 매각하거나 전체를 매입하여 단독 소유권을 확보한 후 매도할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

**계획관리지역 토지 확보:** 목록 2번 토지가 계획관리지역으로 장기적으로 개발 및 활용 측면에서 보전관리지역(기호 1)보다 높은 가치를 가질 수 있습니다. 단, 농취증 발급 문제가 선결되어야 합니다.

**법정지상권 및 제시외 건물 협상:** 법정지상권 성립 가능성을 미리 예측하고, 건물 소유자(혹은 점유자)와의 명도 및 철거 협상 능력이 투자 성공의 핵심 요소가 될 것입니다.

4.3. 결론

충분한 권리분석 능력과 명도 및 소송 경험을 갖춘 투자자에게는 매력적인 물건이나, 경매의 여러 변수(공유자우선매수, 농취증, 법정지상권 등)를 감안할 때, 철저한 준비와 여유 자금을 가지고 접근해야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매2계