나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13427 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 637-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2024.10.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 소재 "영흥대교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 펜션 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

기호(2),(3): 2필지 일단지의 사다리형에 가까운 토지로서, "상업용" 건부지로 이용중임.
기호(5): 사다리형의 토지로서, "상업기타"임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복2차선의 소로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (2),(3),(5) 공히,
계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 2층 건물로서,
외벽 : 보드 및 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시창임.
기호(4) 일반목구조 목조지붕 단층 건물로서
외벽 : 목재 마감 등
창호 : 샷시창임.

이용상태

기호(1): "근린생활시설"로 이용중임.
기호(4): 공부상 용도는 "단독주택"이나, "상업기타"로 이용중임.

설비내역

기호(1),(4) 공히, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견", "건물개황도" 등 참조.

공부와의 차이

기호(4)의 공부상 용도는 "단독주택"이나, "상업기타"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자가 점유하고 있으며, 일부는 임차인이 점유하고 있는 것으로 탐문되었으나, 구체적인 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 본건 지상에는 소유자 미상의 컨테이너(약 12.0㎡)와 냉동냉장고(약 8.8㎡)가 소재하나, 이동이 가능하여 평가에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경13427 (1)

* 소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 637-4

* 용도: 현황 근린생활시설, 상업기타 (공부상 단독주택)

* 감정가: 952,814,650원

* 토지면적: 880.00㎡ (약 266.2평)

* 건물면적: 467.58㎡ (약 141.45평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 84.00㎡ (평가 제외된 컨테이너, 냉동냉장고 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 인천옹진농업협동조합 (기록상 확인됨)

* 특이사항: 법정지상권

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 지상 소유자 미상 컨테이너(약 12.0㎡)와 냉동냉장고(약 8.8㎡)는 이동 가능하여 평가에서 제외됨.

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 소재 "영흥대교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 근린생활시설 및 펜션 등이 소재하는 지대입니다.

* 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 본건 남측으로 왕복 2차선의 소로가 개설되어 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2009년 6월 29일자 옹진농업협동조합 근저당권 (을3)

* 등기부채권 총액 (토지/건물): 약 520,200,000원

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 법정지상권 (존재 시)

* 주요 권리 내역:

* 2001-09-10: 한국남동발전(주) 지분 이전

* 2005-11-30: 김진길 소유권 이전 (매매)

* 2009-06-29: 옹진농업협동조합 근저당권 (말소기준, 403,200,000원)

* 2012-02-24: 옹진농업협동조합 근저당권 (말소, 117,000,000원)

* 2018-04-16: 인천세무서 압류 (말소)

* 2022-07-20: 옹진군 압류 (말소)

* 2022-10-25: 인천세무서장 압류 (건물, 말소)

* 2023-06-05: 옹진군 압류 (건물, 말소)

* 2024-10-08: 인천옹진농업협동조합 임의경매개시결정 (398,615,975원)

* 임차인 현황: (모든 임차인은 대항력 없음으로 분석됨)

* 김*: 보증금 3,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2024-02-01

* 김*: 보증금 0원, 차임 1원, 전입일자 2012-05-31

* 김*: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2017-04-06

* 김*: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2010-03-04

* 유*: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-03-14

* 주식회사 시온건축, 권*: 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2024-01-12

* 채*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-24

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 근린생활시설 및 펜션 등이 주를 이루는 지역에 위치하여 상업 및 관광 관련 업종에 적합한 입지입니다.

* 토지는 "상업용" 건부지 및 "상업기타"로 이용 중이며, 건물 역시 "근린생활시설" 및 "상업기타"로 이용되고 있습니다. 이는 본건의 상업적 활용 가능성을 시사합니다.

* 주변 유사 부동산 거래 사례 (2025년~2026년 기준, 만원):

* 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 580-2 (하일리빌A동, 다세대, 2010년식, 53.85㎡): 6,400~10,000만원

* 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 607-4 (연립, 2002년식, 132㎡): 12,000만원

* 주변 시세는 소규모 주거용 건물 위주로 형성되어 있으며, 본건의 대규모 토지 및 복합 용도 건물과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 다만, 이러한 거래 사례들은 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인천광역시 옹진군 영흥면은 영흥대교를 통해 접근 가능하며, 섬 지역으로서 해양 관광과 관련된 편의시설 및 지역 상권이 발달해 있습니다.

* 본건 인근에 근린생활시설과 펜션 등이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 대중교통 이용 시 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 경우 토지 소유자와의 관계 설정 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 정확한 권리 내용을 파악해야 합니다.

* 토지 및 건물 공부상 용도와 현황 용도 차이: 기호(4) 건물의 경우 공부상 '단독주택'이나 '상업기타'로 이용 중으로, 이는 추후 건축 관련 문제나 행정 제재의 소지가 있습니다.

* 소유자 미상의 제시외 물건: 평가에서 제외되었으나, 현장에서 확인되는 컨테이너 및 냉동냉장고 등의 존재는 현황 파악에 참고가 됩니다.

* 임대관계 미상: 일부 임차인의 구체적인 임대관계가 미상으로 조사되었으나, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 옹진군 영흥면의 해안가 인근에 위치한 대규모 토지 및 근린생활시설/상업기타 용도의 복합 건물입니다.

* 법정지상권이라는 중대한 권리 문제가 존재하여, 이에 대한 면밀한 분석과 추가 조사가 필수적입니다.

* 지역적 특성상 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변의 주거용 건물 시세는 있으나, 본건과의 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 다만, 법정지상권의 존재는 물건 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 영흥도의 관광지적 특성을 활용한 상업 시설 운영 가능성.

* 대지 면적이 넓어 추후 증축 또는 재건축 시 활용 가능성 (법정지상권 제한 고려).

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

* 법정지상권 문제를 해결할 경우, 시세 대비 저가 매수 기회 존재 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정평가액은 952,814,650원입니다.

* 주요 리스크 요인인 법정지상권의 존재 및 그로 인한 불확실성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 법정지상권으로 인한 잠재적 가치 하락 및 인수 비용 발생 가능성을 감안하여, 감정가의 약 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 본 예상 입찰가는 인수할 보증금이 없음을 전제로 하며, 실제 입찰 시에는 법정지상권의 구체적인 내용, 현장 조사 결과, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 800,000,000원 ~ 850,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.