나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564932 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 48-1 신동아아파트 28동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "학익여자고등학교" 동측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제6층 제601호로서,
외벽 : 모르타르위페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 4필지 일단의 사다리형의 토지로서 아파트 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 동측의 "미추홀대로"를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 48-1번지
제3종일반주거지역, 아파트지구(2024-09-25)(인천광역시 미추홀구 제2024-170호), 지구단위계획구역(인천광역시 미추홀구 고시 제2024-17호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-09-25)(인천광역시 미추홀구 제2024-170호)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

- 48-135번지
제3종일반주거지역, 아파트지구(2024-09-25)(인천광역시 미추홀구 제2024-170호), 지구단위계획구역(인천광역시 미추홀구 고시 제2024-17호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-09-25)(인천광역시 미추홀구 제2024-170호)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

- 653-1번지
제3종일반주거지역, 아파트지구(2024-09-25)(인천광역시 미추홀구 제2024-170호), 지구단위계획구역(인천광역시 미추홀구 고시 제2024-17호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-09-25)(인천광역시 미추홀구 제2024-170호)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

- 651-1번지
제3종일반주거지역, 아파트지구(2024-09-25)(인천광역시 미추홀구 제2024-170호), 지구단위계획구역(인천광역시 미추홀구 고시 제2024-17호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-09-25)(인천광역시 미추홀구 제2024-170호)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 소재 건물 등기사항전부증명서 대지권의 목적인 토지의 표시에 ①학익동 653-1 12,674㎡, ②학익동 651-1 938㎡로 등재되어 있으나 토지대장상 ①학익동 635-1 938㎡, ②학익동 651-1 12,674㎡로 등재되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경564932 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

감정가: 359,000,000원

재매각 여부: 재매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 48-1 신동아아파트 28동 6층 601호

용도: 아파트

토지면적: 50.99㎡ (약 15.43평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 112.17㎡ (약 33.93평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

아파트명: 신동아아파트 (학익신동아5차아파트)

준공일자: 1993년 6월 22일

총층수: 15층

해당층: 6층

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

전용면적: 112.17㎡ (약 33.93평)

건물총면적: (해당 정보 없음. 전용면적 기준)

동수: 28동

세대수: 594세대 (단지 전체 기준)

주차대수: 총 335대 (지상 12대, 지하 17대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재하며, "학익여자고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. "미추홀대로"를 통해 인근 지역과의 연계성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 아파트지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 정비구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한사항의 영향을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2023년 07월 27일 접수된 국민은행의 근저당권(채권금액 110,000,000원)입니다.

3.2. 말소 예정 권리

국민은행 근저당권 이후 접수된 모든 권리(을16 근저당권, 을17 전세권, 갑7 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사엑시트대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.

3.5. 인수 보증금 총액

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변 아파트 단지 및 도로변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 다만, 대규모 상업지구와의 인접성은 낮습니다.

4.2. 학군 및 교육시설

본 건 인근에 학익여자고등학교가 위치하며, 아파트 단지 내 또는 주변에 교육 시설이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 아파트 단지 내 또는 근거리에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거환경

1993년에 건축된 아파트로, 주변 주거환경은 오래되었지만 잘 정비된 아파트 단지 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 매각 취하 등의 사유가 있었을 수 있습니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부의 어려움, 명도 저항, 또는 물건 자체의 예상치 못한 문제 등 다양한 원인이 있을 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 토지대장 및 건물등기부상 차이

기타참고사항에 따르면, 본 건 건물의 대지권으로 등기된 토지 표시와 실제 토지대장상의 토지 표시(지번 및 면적)에 차이가 있습니다. 경매 진행 시 참고가 필요하며, 이는 향후 소유권 행사나 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항입니다.

6.3. 혐오시설 유무

본 건 소재지(인천광역시 미추홀구 학익동 48-1) 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역에 인천구치소, 법원, 검찰청 등 공공기관이 위치하고 있어 이로 인한 지역 이미지가 일부 있을 수 있으나, 해당 부동산의 직접적인 가치 하락 요인으로 작용할 정도는 아닌 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치한 신동아아파트 28동 601호로, 112.17㎡(약 33.93평)의 면적을 가진 아파트입니다. 1993년에 준공된 구축 아파트 단지 내에 위치하며, 주변 교육시설 및 교통 인프라는 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 임차인 주식회사엑시트대부는 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

하지만 재매각 물건이라는 점과 토지대장 및 건물 등기부상의 토지 표시에 차이가 있다는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 특히 토지 등기 관련 차이는 추가적인 확인 및 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천광역시 미추홀구 학익동의 안정적인 아파트 단지 내 위치

* 112.17㎡ (약 33.93평)의 실거주에 적합한 면적

* 인근 학교와의 접근성 등 기본적인 생활 편의시설 이용 용이

* 모든 권리관계가 말소되어 인수 부담이 없는 안전한 권리분석

9. 예상 입찰가

감정가는 359,000,000원이나, 최근 유사 면적(112.17㎡)의 실거래가가 2026년 6월 5일에 330,000,000원으로 확인되었습니다. 재매각 물건이라는 점과 토지 등기 관련 이슈 등을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세와 감정가, 재매각 이력 등을 종합적으로 고려하여, 320,000,000원 ~ 340,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 다만, 해당 가격대는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.