나이스옥션 법원경매 인천 2024타경567795 [1] 인천광역시 부평구 부평동 375-131 씨티원2 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공
동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(굴포천역, 부
평시장역) 등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내 10층 1003호로서,
외벽: 페인팅 및 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 기계식주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 광대로폭의 포장도로(장제로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상
대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-12)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 2024타경567795 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

1.1. 물건 소재지 및 기본 현황

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 375-131, 씨티원2 10층1003호

* 건물 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

* 준공 연도: 2017년 (사용승인일: 2017-03-29)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 10층 1003호

* 감정평가액: 175,000,000원

* 토지 면적: 5.62㎡ (약 1.70평)

* 건물 면적: 43.26㎡ (약 13.08평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 장

1.2. 토지 및 건물 현황

* 토지 이용 현황: 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 공부와의 차이: 없음

1.3. 건축물 현황 (건축물표제부 요약)

* 건물명: 씨티원2

* 총 층수: 지하 1층, 지상 14층

* 전유 부분: 10층 1003호, 전용면적 43.26㎡

* 주요 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 평스라브 (철근)콘크리트

* 주용도: 업무시설 (오피스텔)

* 총 세대수: 52세대 (집합건축물)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, '부평중학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 환경

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근 또는 근거리에 다수의 버스 정류장이 소재하며, 지하철 7호선 굴포천역과 1호선 부평시장역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건은 건물의 동측으로 광대로 폭의 포장도로(장제로)에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구/구역: 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 행위 제한: 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법), 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 인천지방법원 2022카단106150, 주식회사국민행복기금 가압류 (2022-10-04 접수)

3.2. 주요 권리 분석

* 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 권리입니다.

* 을구 3번 주택임차권 (채권자: 장성수, 금액: 175,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 등기부채권 총액: 427,654,927원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장성수 (마스킹 처리: 장 )

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-12

* 확정일자: 2021-11-18

* 배당신고일자: 2023-12-08

* 대항력: 있음

* 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 이는 추가 인수 보증금이 없음을 의미하는 것으로 해석되며, 을구 3번 임차권의 '인수' 표기는 매수인이 해당 임차보증금의 잔액을 인수할 수 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동 일대는 지하철역과 다양한 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변에 부평시장, 롯데백화점, 신트리공원 등이 인접해 있어 유동인구가 많습니다.

* 오피스텔로서 업무시설 및 근린생활시설과 함께 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 부평시장, 롯데백화점, CGV, 다수의 병원 및 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 시설: 부평중학교가 인근에 위치하고 있으며, 다수의 초, 중, 고등학교가 소재합니다.

* 환경: 신트리공원 등 녹지 공간도 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 을구 3번 임차권이 '인수'로 등기되어 있어, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 임차보증금 잔액을 추가로 인수해야 하는 위험이 있습니다. (총 인수 보증금: 175,000,000원)

* 건축물 규제: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대/절대보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 핵심 상권에 위치하며, 지하철역 및 각종 생활 편의시설 접근성이 우수하여 입지적 강점을 지니고 있습니다. 하지만, 175,000,000원의 임차보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 권리분석에 따른 인수 부담을 면밀히 검토해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 경매 절차를 통해 임차보증금 문제가 해결될 가능성을 시사하나, 이는 배당 순위 및 다른 채권자들의 권리에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (7호선 굴포천역, 1호선 부평시장역) 인접으로 인한 뛰어난 교통 편의성.

* 부평역 상권의 중심지로, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리.

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 유지보수 용이성.

* 임차인 인수 문제 해결 시, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례(JSON 정보)에 따르면 유사 면적(59.66㎡, 52.24㎡)의 오피스텔이 약 150,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 43.26㎡이며, 감정가는 175,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원 인수 부담을 고려할 때, '인수 보증금 합계: 0원' 표기를 통해 경매 배당에서 임차보증금이 전액 변제될 가능성을 전제로, 시장가치 대비 약 10~15%의 할인율을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 시세 기준(약 150,000,000원)

* 예상 입찰가: 약 130,000,000원

이는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 최신 시세 동향 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.