나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1296 [1] 제주특별자치도 제주시 용담삼동 2384-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 용담삼동 소재 '제주국제공항' 북측 인근에 위치하며, 주위는 해안도로변 상가지대로 상업시설, 숙박시설 등이 혼재한지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 해안도로 인근으로 도로 및 교통사정 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호(1):사다리형이며 인접토지 및 도로대비 대체로 평탄한 상업용건부지임. 기호(3):부정형이며 인접토지 및 도로대비 대체로 평탄한 주상나지임. 기호(4,5):부정형이며 인접토지 및 도로대비 대체로 평탄한 자연림임.

인접 도로상태

기호(1):북측으로 노폭 약 6∼7m내외 도로에 접함. 기호(3,4,5):맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):자연녹지지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>. 기호(2):자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>. 기호(3,4):자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(3)은 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '나지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2):"철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕" 3층 건으로서 외벽:페인팅 마감. 내벽:벽지, 페인팅 마감. 천장:텍스, 벽지 ,페인팅 미감. 바닥:타일, 모노륨 마감. 창호:샤시창.

이용상태

지하층:주거용임. 1층:근린생활시설(편의점)임. 2,3층:숙박시설(펜션)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러난방설비, 천정형에어컨설비(편의점) 등.

부합물 및 종물

기호(ㄱ) '샤시조 판넬지붕 단층 현관 약 3.2㎡'외 10동(ㄴ∼ㅋ)이 소재함.

공부와의 차이

공부상 용도가 지하층은 '근린생활시설'이나 현황은 '주택'이며, 2층은 '근린생할시설'이나 현황은 '다가구주택(숙박시설)'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1 내지 2-8) 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원 2025타경1296 (1)호 사건으로 제주특별자치도 제주시 용담삼동 2384-1번지에 소재하는 다가구주택입니다. 감정평가액은 5,742,602,000원이며, 토지는 4602.00㎡(약 1392평)이고 건물은 494.18㎡(약 149평)입니다. 제시외 건물면적은 259.80㎡입니다. 본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 농업협동조합자산관리회사(을29, 2018-09-04, 2,400,000,000원 근저당권)를 포함한 다수의 채권자가 존재합니다. 본 사건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 제시외 건물(2-1 내지 2-8)은 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본건은 제주특별자치도 제주시 용담삼동 소재 '제주국제공항' 북측 인근에 위치하고 있으며, 해안도로변 상가지대로 상업시설 및 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 해안도로 인근으로 도로 및 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.2. 토지 및 도로 상태

기호(1) 토지는 사다리형으로 인접 토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 상업용 건부지이며, 북측으로 노폭 약 6~7m 내외의 도로에 접해 있습니다. 기호(3) 토지는 부정형이며 인접 토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 나지 상태입니다. 기호(3), (4), (5) 토지는 부정형이며 인접 토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 자연림 상태이나, 기호(3), (4), (5) 토지는 맹지에 해당합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률에 따른 제3종 구역(나 지구, 다 지구), 장애물 제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 도시계획법규 및 특별법에 따른 규제를 받고 있습니다.

2.4. 공부와의 차이

기호(3) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '나지' 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부 채권 총액은 3,152,944,037원이며, 건물 등기부 채권 총액은 0원입니다. 말소기준권리는 2018년 9월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 2,400,000,000원, 을29 (1))입니다. 이에 따라 후순위로 등기된 권리들은 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* (주)비지에프리테일: 보증금 15,000,000원, 차임 25,650,000원, 전입/확정/배당신고일 미상, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입 2021-06-23, 확정 2024-09-11, 배당신고 2025-07-17, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입 2023-06-19, 확정 2024-09-11, 배당신고 2025-07-17, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 29,000,000원, 전입 2023-01-19, 확정일자 및 배당신고일 미상, 대항력 없음.

상기 임차인 전원 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다. 다만, 김 임차인의 경우 확정일자 및 배당신고일이 미상인 상태로, 보증금 및 차임의 정상적인 변제 여부와 상관없이 경매 절차상 대항력이 없는 것으로 판단되나, 추가적인 권리 분석 및 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

목록 4 지상에 소재하는 제시외 분묘 4기에 대한 분묘기지권 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 분묘기지권 문제가 발생할 수 있습니다.

3.4. 기타 참고사항

일괄매각이며, 제시외 건물(목록 2-1 내지 2-8)은 포함하여 평가되었습니다. 다만, 일부 제시외 건물(창고 3.6㎡, 컨테이너 창고 27.0㎡, 컨테이너 사무실/휴게실 45.0㎡) 및 타인 소유의 돌담, 건물 등은 매각에서 제외되었습니다. 정확한 경계 침범 여부는 지적 측량을 요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 용도

본 건물은 지하층은 주거용, 1층은 근린생활시설(편의점), 2~3층은 숙박시설(펜션)로 이용 중입니다. 또한, 건축물대장상 제2종근린생활시설 및 다가구주택으로 등재되어 있어 복합적인 용도로 활용이 가능합니다. 제주국제공항 북측 인근 해안도로변에 위치하여 상업 및 숙박시설이 혼재된 지역으로, 유동인구가 있는 편입니다.

4.2. 주변 시설 및 환경

제주국제공항 북측 인근에 위치하며, 해안도로변으로 상업시설, 숙박시설 등이 발달해 있습니다. 주변에는 용연구름다리, 어영공원 등 관광 명소가 있으며, 제주 올레 17코스가 지나는 지역입니다. (검색 결과, 해당 지역에 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주국제공항과 인접해 있어 항공기 소음 관련 영향은 존재합니다.)

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

제주국제공항이 북측에 인접해 있어 교통이 편리하며, 해안도로를 통해 시내 및 외곽 접근성이 좋습니다. 주변에는 상업시설 및 숙박시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공항 소음 및 규제

본건 소재지는 제주국제공항과 인접해 있어 항공기 소음으로 인한 불편함이 예상됩니다. 또한, 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률에 따른 제3종 구역(나 지구, 다 지구)으로 지정되어 있습니다.

6.2. 토지 이용 및 건축 제한

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 있어 다양한 제한 사항이 존재합니다. 기호(3), (4), (5) 토지는 맹지입니다.

6.3. 분묘 및 경계 문제

목록 4 지상에 4기의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 인수 여부를 신중히 판단해야 합니다. 또한, 일부 제시외 건물 및 타인 소유의 돌담, 건물과의 경계 침범 가능성이 언급되어 있어 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요합니다.

6.4. 복잡한 채권 관계

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 다수의 채권 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주국제공항 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 다가구주택입니다. 해안도로변에 위치하며 상업 및 숙박시설이 혼재된 지역으로, 잠재적인 임대 수익 창출이 가능합니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 전원 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 공항 소음, 각종 토지 이용 및 건축 제한, 맹지, 분묘기지권 불확실성, 경계 침범 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 제주국제공항 인근의 탁월한 입지 조건.

* 상업시설, 숙박시설, 주거용으로 활용 가능한 복합 건물.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 용이성.

* 해안도로변이라는 지리적 이점을 활용한 관광객 대상 사업 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 5,742,602,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 입지 조건, 건물 상태, 시장 시세, 각종 권리 분석 결과, 명도 가능성, 공항 소음 및 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 입찰 시에는 낙찰 후 발생할 수 있는 제세공과금(취득세, 등록세 등), 법무 비용, 수리 비용 등을 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 건물 상태 파악 및 주변 부동산 시세 조사가 반드시 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.