나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50455 [1] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 ""해남군청"" 남서측 인근에 위치한
구분건물(제2종근린생활시설) 부동산으로서, 주위는 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교,
단독주택 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 상업지역으로서 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물(101스퀘어) 내 7개호 로서,
외벽: 석재붙임, 징크강판, 드라이비트 마감 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅, 석고보드, 인테리어 마감 등,
창호: 새시이중창호 등임.

이용상태

기호(1): 일반음식점으로 이용중임.
기호(2): 사무소로 이용중임.
기호(3): 학원(부속 자습실)으로 이용중임.
기호(4): 스터디카페로 이용중임.
기호(5): 스터디카페로 이용중임.
기호(6): 사무소로 이용중임.
기호(7): 사무소로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비(공용화장실), 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로에 접하고, 동측으로 중로에 접하는 중로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역,
역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 본건 전용부분과 공용부분(화장실 등) 벽체와 천장 등의 부분에서 뒤틀림 및 누수 등이 진행중인 것으로 감정평가 시 조사되어, 필요시 안전진단 및 보수공사가 필요할 수도 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50455 (1)

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층 101호

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 453,000,000원

토지 면적: 17.46㎡ (약 5.28평)

토지 지분: 17.460632352941175㎡ (약 5.28평)

건물 면적: 58.67㎡ (약 17.75평)

건물 지분: 58.667㎡ (약 17.75평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 비OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 "해남군청" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

남측과 동측으로 중로에 접하는 중로 각지로서 차량 접근성이 양호하며, 지역 상업 중심지로서 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018-04-25)

매각으로 인한 소멸: 본 경매 절차로 인해 을1 근저당을 포함한 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

집합건물 등기부상 총 채권액은 4,613,300,000원입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 강 (강영미)

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

전입/사업일자: 2024-11-07

확정일자: 2024-11-07

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 물건은 해남군청 인근 상업지역에 위치하여 관공서 및 관련 시설 이용객의 접근성이 좋습니다.

주변에 시장, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 상권의 중심지 역할을 하고 있습니다.

건물 내부는 일반음식점, 사무소, 학원, 스터디카페 등 다양한 업종으로 이용 중입니다.

차량 접근이 용이한 각지로서 상가로서의 입지 조건은 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

주변에는 해남군청과 같은 관공서가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

또한, 시장이 인근에 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

학교가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있으나, 구체적인 통학 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

건물 자체에 승강기, 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 내외부 하자: 감정평가 시 본건 전용부분 및 공용부분(화장실 등)의 벽체와 천장에서 뒤틀림 및 누수 등이 진행 중인 것으로 조사되었습니다. 안전진단 및 보수 공사가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대 관계: 본건의 전체 임대 관계는 미상이나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.

채권 총액: 등기부상 채권 총액이 46억 1천만원 이상으로 높아, 채무 규모가 상당합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 해남군청 인근 상업지역에 위치한 제2종근린생활시설 건물 1층 101호입니다.

입지상으로는 관공서 및 상업시설 이용객을 대상으로 하는 상가로서의 잠재력은 있으나, 건물 일부에 뒤틀림 및 누수와 같은 하자가 있어 보수 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 보입니다.

가격적인 메리트가 있다면 고려해볼 수 있으나, 건물 하자 보수 비용과 향후 공실 리스크를 종합적으로 판단하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 위치: 해남군청 및 상업 밀집 지역으로, 유동인구 및 관공서 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

* 권리 소멸: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 유찰 횟수, 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 시세, 법원 자료 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 감정가(453,000,000원)를 기준으로 시장 상황과 물건의 하자 보수 비용 등을 반영하여 전략적으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.