나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50454 [1] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 '해남군청' 남서측 인근에 위치한 (통칭) 101
스퀘어 제1층 제103호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등인 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상6층 건물 중 제1층 제103호로서,

외벽:치장석재붙임 등,
내벽;인테리어마감 등,
창호:강화유리마감임.

이용상태

'소매점'임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 노폭 약 15M 내외 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역
(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

미상임.

2)기타

인접한 104호와 함께 일명 '튼상가'로 이용중인바 경매진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

1. 인접 호인 104호와 독립된 구분건물이었으나, 현재 합쳐진 상태(튼 상가)로 이용중이며, 경계벽 복원이 용이하며, 도면 등에 의거하여 각 호별로 전유부분의 위치와 면적이 특정가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층103호에 위치한 근린상가입니다.

본 물건은 총 6층 건물 중 1층에 해당하며, 집합건물로서 독립적인 구분건물로 되어 있습니다.

다만, 현황상으로는 인접한 104호와 합쳐진 상태(튼 상가)로 이용 중이며, 경계벽 복원이 용이하여 각 호별로 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있습니다.

1.2. 물건 내역

본건의 용도는 근린상가이며, 현재 이용 상태는 '소매점'입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상6층 건물 중 1층 103호입니다.

외벽은 치장석재붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 강화유리 마감입니다.

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상은 사다리형으로 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

1.3. 감정가 및 입찰 정보

감정가는 435,000,000원입니다.

토지 면적은 16.79㎡ (약 5.08평)이며, 건물 면적은 56.42㎡ (약 17.07평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 해남지원 2025타경50454 (1)이며, 채권자는 비아신용협동조합입니다.

공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 '해남군청' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물의 동측 및 남측으로는 각각 노폭 약 15M 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구에 해당합니다.

중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송) 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 소유권 보존은 주식회사금상(2018-04-25)으로 되어 있습니다.

말소기준권리는 비아신용협동조합의 근저당권(2019-07-05, 372,000,000원)입니다.

이후 접수된 진보종합건설의 가압류(2023-09-26), 지현아의 근저당권(2024-05-07), 서구의 압류(2024-05-13), 해남군의 압류(2025-04-04), 비아신용협동조합의 임의경매(2025-05-15), 조봉주의 가압류(2025-07-03) 등 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 1,915,300,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 임금석 씨가 있으며, 보증금 100,000,000원, 차임 2,300,000원에 2023-02-23 전입(사업) 및 2024-11-07 확정일자를 받았습니다.

본 임차인은 배당신고일자(2025-07-24)를 기준으로 대항력이 없습니다.

따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2019년 7월 5일 접수된 비아신용협동조합의 근저당권입니다.

이보다 늦게 등기된 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 해남군청 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 용도 및 이용현황

건물의 용도는 근린상가이며, 현재 '소매점'으로 이용 중입니다.

인접 호인 104호와 통합하여 '튼 상가'로 운영되고 있어, 통일된 상업 공간으로서의 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

해남군청이 인접해 있어 공공기관 이용이 편리합니다.

주변 아파트 단지들의 배후 수요를 기반으로 하는 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 및 주의사항

본건은 인접 호인 104호와 구분된 독립 건물이었으나, 현재는 합쳐진 상태로 이용 중입니다. 이는 향후 임대 또는 재분할 시 경계벽 복원 등 추가적인 공사 및 비용 발생 가능성을 내포합니다.

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.)

6.2. 법적 제한사항

토지이용계획상 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 규제를 받습니다. 이들 규제 사항은 향후 건축 또는 용도 변경 시 검토가 필요합니다.

외부 지도서비스 등을 통한 주변 시설 조사 시 혐오시설 유무 등을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 해남군 중심 상업 지역에 위치한 근린상가로, 해남군청과의 근접성 및 주변 배후 수요를 바탕으로 안정적인 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리들이 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없습니다.

현황상 인접 호수와 통합 운영 중인 점은 공간 활용도를 높일 수 있으나, 복원 가능성 및 관련 비용을 고려해야 합니다.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없으나, 임대 관계 미상인 점은 현장 확인 시 추가적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

해남군청 인근의 핵심 상업지구 내 입지.

모든 권리 소멸로 인한 안전한 권리 관계.

인접 호수와의 통합 운영으로 인한 공간 활용 및 잠재적 가치 증대 가능성.

안정적인 배후 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 435,000,000원입니다.

현재 파악된 임차인의 보증금 인수액은 0원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 최근 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률, 향후 시장 전망, 본건의 물리적 상태 및 공사 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.